France Valley est un acteur historique du marché des forêts et de l’investissement sur l’usufruit de parts de SCPI. Plus récemment, la société de gestion a élargi son champ d’action à l’Europe pour le marché des forêts, et s’est diversifiée sur le foncier viticole et les terres agricoles. Une UC dédiée aux actifs naturels a également été créée. Entretien avec Eric Bengel, directeur associé.

Investissement Conseils : Pourriez-vous nous dresser l’historique de France Valley ?
Eric Bengel : Notre entreprise a été créée en 2014 avec, comme mission, d’être une société de gestion dédiée aux actifs de niche. Nous avons ainsi développé un savoir-faire sur les actifs naturels (1,1 milliard d’euros d’encours, sur un total de 4,8 milliards d’euros). Tout d’abord, une offre sur les forêts a été constituée. En effet, cette classe d’actifs avait disparu des patrimoines et, afin d’en démocratiser l’accès, nos fonds sont accessibles à partir de 1 000 euros. Puis, nous avons élargi notre champ d’intervention, il y a cinq ans, au foncier viticole et, récemment, aux terres agricoles. Notre offre séduit aussi bien les cabinets de gestion de patrimoine que les banques privées, ainsi que les institutionnels car elle leur permet notamment de cocher la case d’investissement dans la biodiversité à impact positif. D’autre part, nous nous sommes spécialisés sur l’usufruit temporaire de parts de SCPI, qui consiste à capter des flux de façon mécanique. Avec 85 % de parts de marché, notre position de leader nous permet de négocier les clés de répartition avec les sociétés de gestion pour qu’elles soient plus favorables aux usufruitiers, et donc améliorer les taux de rendement interne (TRI) de nos fonds. Nous disposons d’accords avec quasiment toutes les sociétés de gestion du marché auprès desquelles nous achetons systématiquement l’usufruit pour le placer auprès de clients institutionnels. Depuis six mois, nous avons élargi notre base de clientèle aux personnes morales, en particulier les holdings, à partir de 100 000 euros. Cette solution de gestion de leur trésorerie leur permet d’accéder à un rendement de 7 à 8 % net. Deux formules existent : l’une de capitalisation avec réinvestissement des dividendes, l’autre avec une distribution trimestrielle, qui séduit davantage. 15 millions d’euros ont d’ores et déjà été levés. L’an passé nous avons réalisé une collecte de 260 millions d’euros sur les actifs naturels, à 60 % par le biais des cabinets de gestion de patrimoine (cinq cents partenaires actifs), notre canal de distribution historique. Nous disposons désormais d’accords avec quasiment l’ensemble des banques privées qui sont pour nous un levier commercial important. Sur un total de quarante-cinq collaborateurs, vingt-deux sont dédiées aux investissements.

En 2023, vous avez fait entrer un fonds d’investissement à votre capital, Charterhouse Capital Partners…
Tout à fait. Persuadé que cette classe d’actifs n’est pas assez présente dans les portefeuilles, Charterhouse Capital Partners, qui a donc pris une participation de 31 %, s’est intéressé à nous car nous sommes une des rares sociétés de gestion spécialisée sur les actifs naturels encore indépendante. Dans le même temps, nous avons également accueilli une filiale de la Société générale à hauteur de 4 %. En dépit de ces modifications capitalistiques, rien ne change au sein de France Valley, tant sur le plan de l’organisation commerciale que sur la gouvernance. En revanche, cela nous permet de structurer davantage l’entreprise, de renforcer nos équipes commerciales et d’investissement, et d’accélérer notre développement à l’international où l’on nous regarde désormais différemment.

Pourriez-vous nous présenter votre offre en matière de GFI (groupement forestier d’investissement) ?
Nous avons d’abord proposé une offre sur les forêts françaises. Sur ce marché, le sourcing est déterminant et nous évitons les appels d’offres afin de pouvoir gérer au mieux le prix des actifs dans lesquels nous investissons car il est en effet essentiel de générer de la décote au moment des acquisitions. Le marché français reste majoritairement tenu par des propriétaires particuliers, souvent âgés, et dont les enfants n’ont pas forcément envie de reprendre ce patrimoine. Nos liens avec des gestionnaires indépendants à qui nous confions nos forêts nous donnent la possibilité de connaître les bois susceptibles d’être cédés, notre notoriété nous permettant aussi d’être contactés directement par les propriétaires. Nous estimons ainsi voir passer au moins 85 % des transactions pour les forêts de taille supérieure à cinquante hectares. Depuis quatre ans, nous avons élargi notre champ d’action à l’Europe, avec onze pays où nous sommes actifs. Nous accédons ainsi à des essences d’arbres, des climats et des fonciers à des prix différents. En effet, en France, où les forêts nous intéressant sont principalement constituées de chênes, le prix moyen est de 20 000 euros l’hectare. A l’inverse, en Roumanie, ce prix peut s’afficher à 6 000 euros pour des caractéristiques similaires. Cela nous permet d’agir sur un marché plus large, qui enregistre chaque année près de 5 milliards d’euros de transactions. A l’inverse du marché français, notamment dans les pays baltes et la Scandinavie, les marchés sont souvent plus organisés et tenus par des fonds de pension qui n’hésitent pas à matérialiser leurs plus-values. Cette diversification en Europe se veut progressive car elle nécessite d’identifier les bons intervenants, les bons gestionnaires et de s’assurer de la bonne sécurité juridique dans chaque pays. En termes de produits, nous avons souhaité créer des solutions répondant à des objectifs précis. Nous disposons du GFI France Valley Patrimoine qui compte 600 millions d’euros d’encours et qui est investi dans cent-quatre-vingt-quatorze forêts françaises. Avec un abattement de 75 % sur les droits de mutation à titre gratuit, sans limite de montant et quelle que soit la lignée, il s’adresse aux personnes souhaitant optimiser leur transmission, notamment celles ayant dépassé les soixante-dix ans et pour qui il devient difficile de réduire leurs droits de succession. Autre point, il n’entre pas dans la base de taxation de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Nous proposons également France Valley Foncière Europe (130 millions d’euros d’encours) qui investit donc sur des forêts dans toute l’Europe (y compris la France). Ce fonds est, quant à lui, éligible au dispositif du 150-0 B ter du Code général des impôts et permet ainsi d’être la poche prudente d’un portefeuille qui serait également exposé au Private Equity. Cette solution vise une performance cible annualisée de 5 à 7 % (taux de rendement interne net investisseur), avec une volatilité faible. Le rendement généré chaque année est intégralement réinvesti dans le fonds, au bénéfice des associés. Il s’agit d’un pur produit de capitalisation, aligné avec l’horizon long terme propre à l’investissement forestier. Enfin, nous proposons les GFI France Valley Forêts accessibles à partir de 1 000 euros qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu de 18 % du montant de l’investissement dans la limite du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. Limités à 15 millions d’euros, ces groupements forestiers d’investissement ont une durée de vie de cinq ans, avant de fusionner au sein de France Valley Patrimoine. Notre volonté est que nos partenaires ne considèrent plus la forêt comme une simple source de diversification ou de défiscalisation, mais comme une classe d’actifs à part entière, source de performance sur le long terme et qui permet à la fois de réduire la volatilité d’un portefeuille et de se prémunir contre l’inflation. D’ailleurs, à la demande de l’AMF, nous avons récemment participé à la création d’un indice sur le marché français avec l’Asfor et l’IEIF. Sur dix ans, la performance s’élève à 5,45 % par an, avec une volatilité inférieure à 3 %. Cet indice constitue également un bon outil pédagogique pour sensibiliser nos distributeurs à l’attrait de cette classe d’actifs.

Un mot sur votre offre de groupement foncier viticole ?
Nous opérons en Champagne, un marché exclusif où le prix moyen du foncier se situe à 1,3 million d’euros en moyenne. Ici aussi, le sourcing est déterminant. Pour acquérir des parcelles, nous nous positionnons le plus souvent sur des successions sur lesquelles les repreneurs ne disposent pas du cash pour payer la soulte. Nous achetons alors des parcelles occupées avec une décote et un bail à métayage sur vingt ans. Le loyer qui nous est versé correspond au tiers de la récolte de raisin, que nous revendons à différents acteurs du secteur. Récemment, nous nous sommes diversifiés en Bourgogne, sur des actifs de grande qualité et toujours avec la volonté de les acquérir avec une décote. Pour nos GFV (actuellement GFV Champenois France Valley IV), le seuil d’accès est volontairement plus élevé, 30 000 euros, car pour ce type de produit, nous sommes tenus de tenir un registre des sollicitations limité à cent-cinquante personnes. Nous proposons également Foncière Champenoise France Valley II qui permet d’accéder à la réduction d’impôt sur le revenu à partir de 1 000 euros et Foncière Champenoise France Valley I qui est éligible au dispositif de l’apport-cession (à partir de 100 000 euros).

En quoi consiste votre offre sur les terres agricoles ?
Le principe consiste à acquérir du foncier que nous louons à de jeunes exploitants avec une exploitation « agri-régénératrice » répondant à une charte très contraignante pour un modèle plus vertueux. Nos exploitants disposent d’une option d’achat au terme de huit ans. Les besoins de financement sont considérables car on estime à 60 % le nombre d’agriculteurs qui devraient partir à la retraite d’ici 2030. Or les repreneurs ne sont plus forcément issus du monde agricole… Accessible à partir de 1 000 euros, l’offre France Valley Agridurable I a été lancée il y a quelques semaines. S’agissant d’une société en commandite par actions (SCA) disposant du label Esus (entreprises solidaires d’utilité sociale), elle ouvre droit à une réduction d’IR à hauteur de 25 %.

Pour votre solution d’usufruit de part de SCPI, vous restez dépendants de la collecte…
Tout à fait, mais nous avons des conventions avec une soixantaine de sociétés de gestion de SCPI et ce sont aujourd’hui les plus récentes d’entre elles qui trustent l’essentiel de la collecte. Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie fréquemment utilisée, notamment par les CGP dans l’optique de constituer des revenus complémentaires à terme pour leurs clients. Les banques privées s’approprient de plus en plus cette pratique. Cela nous permet ainsi de bénéficier d’une collecte soutenue sur des usufruits de différentes durées, de trois à quinze ans.

France Valley a également lancé l’unité de compte Terra Europe ?
Il nous a semblé essentiel de disposer d’une solution éligible à l’assurance-vie. Cette unité de compte (1,9 million d’euros d’encours) a tout d’abord été référencée par Spirica via UAF Life Patrimoine et vient récemment d’entrer dans la liste des UC de Garance. D’autres assureurs réfléchissent actuellement à l’intégrer à leurs gammes. L’accès à l’assurance-vie, mais aussi au PER, constitue une belle opportunité de croissance, nos autres solutions n’étant disponibles qu’en nominatif pur. Terra Europe est un fonds de fonds qui investit dans nos GFI, GFV et notre fonds agricole, avec la possibilité d’aller sur des véhicules d’autres sociétés de gestion. Elle a délivré une performance de 5,60 % en 2024 et dispose d’une valeur liquidative hebdomadaire. Sa liquidité est assurée par une poche de cash, mais aussi par celles présentes au sein de nos fonds (10 % minimum).

Quels sont vos objectifs ?
Nous considérons que nous ne sommes qu’au début de l’histoire pour les actifs naturels et nos ambitions demeurent les mêmes : démocratiser cette classe d’actifs en mettant en avant leurs divers avantages, tant en matière de durabilité que de performances. Cela passe notamment par la capacité de déployer une approche très pédagogique auprès de nos distributeurs. Nous nourrissons également des ambitions importantes pour un fonds que nous venons de lancer et qui s’articule autour de la biodiversité et de la captation carbone. Nous sommes actuellement en phase de levée de fonds auprès d’investisseurs institutionnels et d’entreprises qui souhaitent aujourd’hui des solutions certes durables mais aussi traçables.