Depuis plus de trente ans, Consultim Groupe propose un service global sur les différentes facettes de l’investissement immobilier. Edouard Fourniau, son président, nous livre son sentiment vis-à-vis du nouveau dispositif Jeanbrun, ainsi que ses convictions sur chaque segment du marché des résidences avec services.

Investissement Conseils : Quel regard portez-vous sur le marché de l’investissement immobilier ?
Edouard Fourniau : Il n’existe pas un, mais plusieurs marchés immobiliers qui évoluent selon des dynamiques différentes. Toutefois, leur contexte est commun. Signes négatifs, les taux d’intérêt sont actuellement à la hausse et la confiance des ménages est arrivée à un niveau très bas, à 84 en avril dernier, avec une chute brutale de 5 points en un mois, soit la plus forte baisse depuis avril 2022, quelques semaines après le début de la guerre en Ukraine. Mais il existe aussi des signaux positifs : si la consommation des ménages est en berne, le niveau d’épargne est fort et les opportunités d’investir sont nombreuses. Remobiliser la confiance des ménages permettrait au marché d’aller vers l’avant, d’autant plus que la pierre reste un refuge contre l’inflation via l’indexation des loyers. Par ailleurs, si l’on distingue les dynamiques du neuf et de l’ancien, on observe que l’ancien a repris des couleurs l’an passé, avec plus de neuf cent mille transactions enregistrées l’an passé, soit un niveau supérieur à la moyenne de long terme. De son côté, le neuf bénéficie, enfin, d’un signal positif de la part du gouvernement avec la création du dispositif Jeanbrun qui a le mérite de flécher l’épargne vers le marché locatif neuf avec pour ambition d’atteindre les cinquante mille logements dès cette année. Néanmoins, ce marché souffre depuis la hausse brutale des taux d’intérêt il y a quatre ans et du choix politique de mettre fin au dispositif Pinel. Conséquence, l’an passé, moins de dix mille Français ont investi dans le neuf, un niveau extrêmement bas par rapport aux belles années du Pinel durant lesquelles cinquante mille à soixante mille logements avaient été commercialisés sous ce dispositif. Les acteurs du neuf auront-ils la capacité de relancer la machine dès cette année ? Autres signaux positifs, pour l’ancien, la potentielle diminution des contraintes pour le Jeanbrun (éligibilité des maisons, abaissement de l’exigence du DPE à D, part des travaux ramenée de 30 à 20 %), ainsi qu’un abaissement des contraintes du DPE pour la location en contrepartie d’un engagement à réaliser des travaux. Encore faut-il que ces mesures soient matérialisées dans un décret. Un autre élément pourrait redonner une bouffée d’air frais au marché : une proposition de loi visant à revoir les conditions d’accès au crédit, notamment en allégeant la limite du taux d’endettement à 35 %.

Dans ce contexte, quelles sont vos convictions ?
Les incitations fiscales ont le mérite de mettre en lumière l’investissement locatif. Comme toujours, nous n’observons l’immobilier qu’au regard de ses fondamentaux, à savoir le prix d’un actif et son emplacement. Tout investissement doit s’inscrire sur un marché locatif en tension et répondre à une problématique patrimoniale. Cela nécessite donc une approche experte. Attention à ne pas retomber dans les travers des « Robien de la colère ». Le besoin de logements est bel et bien présent sur l’ensemble du parcours résidentiel. Cela est vrai pour le marché locatif classique, via le Jeanbrun notamment ; le social, via le démembrement de propriété ; mais aussi sur les marchés de l’immobilier géré aussi bien sur l’éducation, le tourisme et le vieillissement de la population jusqu’à la dépendance. En trente ans et quatre-vingt mille logements commercialisés pour 13 milliards d’euros, nous avons connu différents cycles immobiliers et savons détecter les meilleures opportunités.

Quel regard portez-vous sur le dispositif Jeanbrun ?
Nous allons accompagner ce mouvement de marché en gardant toujours en vue nos exigences. Une première opération a d’ailleurs été mise en commercialisation en ce mois de mai. S’agissant de sa mécanique, il s’agit d’un retour à une logique d’amortissements, donc plus technique que le Pinel, ce qui nécessite évidemment l’accompagnement d’un CGP qui se positionne en tant que tiers de confiance. Tout comme nous nous positionnons comme le tiers de confiance des professionnels du patrimoine dans la sélection des biens et durant toute la durée de l’investissement. Cette formule s’adresse principalement aux investisseurs ayant une TMI d’au moins 30 % disposant de revenus fonciers à gommer, ainsi qu’à ceux ayant une TMI supérieure à 41 % pour lesquels l’amortissement généré pourra être reporté sur le revenu global. Le risque du Jeanbrun se trouve dans la disparition du zonage. Les premiers critères d’un investissement immobilier cohérent restent l’emplacement et la profondeur de la demande locative. Les loyers étant encadrés, il convient de sélectionner des biens au prix cohérent pour bénéficier d’un rendement situé entre 3,7 et 4 %.

Optimisé au LLI, le Jeanbrun apparaît très attractif…
Tout à fait car cela revient à baisser le coût d’acquisition (TVA réduite) et les charges (taxe foncière). Si le cumul des deux dispositifs, très technique, apparaît aujourd’hui possible, cela nous paraît néanmoins fragile de fonder une stratégie patrimoniale principalement sur un cumul dont la pérennité réglementaire reste incertaine, d’autant plus que l’élection présidentielle se profile. L’avantage fiscal ne doit pas être la principale raison pour tout investissement…

Que proposez-vous en matière de nue-propriété ?
Nous opérons dans les domaines de l’ULS et l’ULI avec des durées d’usufruit entre seize et dix-huit ans. En complément, nous avons une offre alternative sur des biens en résidence étudiante. Nous proposons également de revendre, avec convention de démembrement en cours, via LB2S. Aujourd’hui, plus d’une centaine de lots sont à la vente chez Consultim.

Quelles sont vos convictions sur les différents marchés des résidences gérées ?
Depuis plus de trente ans, nous opérons sur ces marchés. Il s’agit d’une alternative au marché locatif traditionnel qui a été épargnée par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, d’où une appétence forte des investisseurs depuis dix-huit mois. Le marché des résidences étudiantes est aujourd’hui le plus accessible car les surfaces des biens sont les plus réduites. Si l’on observe ce marché sous l’angle démographique et donc du vieillissement de la population, la sélectivité est de mise, d’où une grande importance donnée à l’emplacement des résidences et à la tension locative afin de ne retenir que des actifs en capacité de générer des revenus sur le très long terme. S’agissant du marché du tourisme, nous accompagnons la montée en gamme du secteur en France. Aujourd’hui, nous proposons de belles opportunités, comme à Lacanau avec une résidence quatre-étoiles avec piscines intérieure et extérieure et un club enfant notamment, à un prix maîtrisé (5 000 euros HT le m2) et une rentabilité de 4,70 %, ou encore une résidence Mobility à Cannes La Bocca qui délivre 4,30 % de rendement. Les marchés du senior et des résidences médicalisées ont, quant à eux, souffert ces dernières années. Mais encore une fois, nous nous basons sur les évolutions démographiques. Les chiffres ne mentent pas : nous allons nous heurter au mur de la dépendance à compter de 2030 avec la nécessité de créer dix mille nouvelles places d’Ehpad chaque année. Et le maintien à domicile ne suffira pas… Les besoins sont présents sur l’ensemble du territoire pour accompagner le bien-vieillir et ce thème devrait animer la prochaine présidentielle. Aujourd’hui, l’Ehpad est devenu un actif rare. Les fondamentaux plaident pour un redressement progressif. De leur côté, les résidences seniors ont connu des années compliquées du fait d’acteurs s’étant développés tous azimuts, mais elles représentent une réponse aux personnes dont les besoins évoluent, certaines entrant d’ailleurs dans la dépendance. Toujours est-il que pour les locataires, s’y installer n’est pas un choix subi, et qu’ainsi, comme tout actif immobilier, elles doivent répondre aux exigences de qualité tant au niveau de l’emplacement, de la configuration des logements que des services associés ; au-delà d’une offre plutôt orientée haut de gamme, il convient de proposer des solutions plus larges.

Sur les résidences médicalisées, vous êtes donc davantage actif sur le marché secondaire ?
Oui, car les investisseurs revendent le plus souvent leur bien à l’issue du premier bail commercial et car la production de biens neufs est à l’arrêt. Sur le marché secondaire, les rendements sont aujourd’hui élevés tant le désamour pour ces actifs est réel. Pour un investisseur, c’est donc une belle opportunité car le besoin est structurel. Pour un propriétaire qui souhaiterait vendre son bien, l’arbitrage doit être apprécié au regard de l’horizon de détention et des conditions de marché. Il peut être pertinent de patienter avant de revendre son bien, si évidemment le propriétaire le peut et le souhaite.

Le marché secondaire constitue pour vous d’ailleurs un bon socle d’activité.
Cette activité est en effet résiliente puisque les investisseurs arbitrent généralement leur investissement au bout de dix ans. La logique du secondaire est différente du neuf et séduit les investisseurs qui accèdent immédiatement à un rendement, tout en bénéficiant des amortissements tout comme l’investisseur initial. Ils disposent également d’une bonne visibilité sur la qualité de l’exploitation. Aujourd’hui, ce sont plus de quatre cents lots ouverts à la vente chez LB2S.

Un mot sur votre SCPI Optimale ?
Elle a franchi le cap des cinq premières années en réalisant une belle année 2025 avec une PGA de 8,50 %, dont 2 % de revalorisation et 6,50 % de rendement. Cette SCPI repose sur l’ADN de Consultim, à savoir la sélectivité, tout en réalisant un important travail d’asset management pour assurer la continuité des revenus. Cette SCPI 100 % française affiche un TOF supérieur à 95 % et un patrimoine très diversifié puisque l’enveloppe unitaire est en moyenne de 2,5 millions d’euros pour des actifs sous gestion supérieurs à 100 millions d’euros.

Ne souffrez-vous pas de la concurrence des SCPI internationales ?
Nous œuvrons sur un marché que nous maîtrisons ce qui est la clé pour délivrer de la performance dans la durée. Le marché français est suffisamment large pour investir dans des conditions cohérentes, pour une valorisation patrimoniale efficiente et des revenus pérennes. A l’étranger, le cadre fiscal peut évoluer et l’environnement réglementaire est différent. Pour autant, il ne s’agit pas d’opposer les deux approches, mais davantage de parler de diversification des risques.

Vous êtes également un acteur du Crowdfunding immobilier, via Finple. Comment vous positionnez-vous sur ce marché ?
Le marché de la dette privée immobilière évolue désormais dans un cycle bien différent de celui connu jusqu’en 2022. Avec 1,7 milliard d’euros financés l’an passé, le marché n’est pas à l’arrêt. Il a appris de ses erreurs, se montrant beaucoup plus sélectif. A travers Finple, nous faisons désormais le choix de ne financer que des opérations et non pas des opérateurs, avec un focus sur les financements unitranches, donc sans financement bancaire, afin de disposer d’une garantie de premier rang sur l’actif financé. Ce type d’investissement permet d’accéder à un rendement supérieur à 10 % qui correspond au risque pris. Nous complétons l’offre avec des financements en Equity, associés à des rendements plus élevés, entre 12 et 15 %.

Consultim, c’est aussi tout un accompagnement des CGP et de leurs clients…
Tout à fait, nous avons vocation à les épauler tout au long de la vie de l’investissement. Depuis 2012, nous les accompagnons dans la revente de leurs biens avec LB2S ; depuis 2014, Propertimo assiste les investisseurs en meublé dans la bonne exécution du bail ; depuis plus de vingt ans, Expertim s’est spécialisé sur l’accompagnement des clients patrimoniaux, étant aujourd’hui le cabinet d’expertise-comptable numéro 1 sur l’accompagnement comptable et fiscal des loueurs en meublé… Cette année, nous mettons encore l’accent sur la pédagogie autour du dispositif Jeanbrun avec une première formation validante en avril dernier qui a réuni quatre cents professionnels du patrimoine sur trois modules.

Quels sont vos objectifs pour cette année ?
Malgré une année 2025 difficile dans l’immobilier neuf, nous avons su être résilients avec mille réservations, tout comme dans l’ancien, soit deux mille ventes au total. Pour 2026, nous espérons faire mieux, sans renier notre sélectivité qui nous conduit à ne retenir que 5 à 10 % des opérations qui nous sont proposées. La période actuelle nous semble propice à l’investissement. La pierre reste une valeur refuge, protectrice de l’inflation, dès lors que les fondamentaux sont respectés et nous comptons jouer notre rôle pour répondre au besoin de logements des Français en mobilisant l’épargne des investisseurs particuliers. Du côté de la pierre-papier, SCPI et Crowdfunding, nous visons les 50 à 60 millions d’euros de collecte après les 35 millions d’euros de l’an passé. Propos recueillis par Benoît Descamps