C’est entendu, l’assurance-vie tire désormais sa croissance des unités de compte. Pour autant, ce terme générique recouvre des réalités très différentes. Notre enquête en trois temps pour y voir plus clair.

L’investissement à l’international est un levier quasi incontournable dans une stratégie de diversification et d’optimisation de la performance financière d’un portefeuille d’actifs.
Mais si de nombreux marchés offrent des conditions d’achat (et fiscales) favorables aux étrangers, une analyse du risque et du potentiel du marché, tout comme un accompagnement local, sont les garants d’un placement réussi.

Selon le Janus Henderson Global Dividend Index, les dividendes mondiaux ont grimpé de 12,0 % pour atteindre un montant record de 326,7 milliards de dollars (plus de 303 milliards d’euros) au premier trimestre 2023. Ils ont notamment profité du plus important versement de dividendes extraordinaires depuis neuf ans. La croissance sous-jacente s’est établie à 3,0 % au premier trimestre 2023. Au niveau mondial, 95 % des entreprises ont augmenté ou maintenu leurs dividendes au premier trimestre. Les banques, producteurs de pétrole et constructeurs automobiles ont compté parmi les principales sources de croissance au premier trimestre, mais la plupart des secteurs ont participé à la hausse. La baisse des dividendes dans le secteur minier a, en revanche, constitué un frein important. La prévision de Janus Henderson pour 2023 est portée à 1 640 milliards de dollars (1 522 milliards d’euros), une hausse de 5,2 % sur une base globale, soit une croissance sous-jacente de + 5,0 %.

Investissement Conseils : Vous avez pris en mars la direction BNP Paribas Cardif dédiée aux conseillers en gestion de patrimoine (CGP), aux courtiers et au e-Business. Quel état de lieux faites-vous ?
Delphine Mantz : BNP Paribas Cardif, filiale assurance du groupe BNP Paribas, est présente dans plus de trente pays et compte huit mille collaborateurs. Ses revenus sont à 75 % fondés sur l’épargne, avec un chiffre d’affaires épargne de 22,8 milliards d’euros en 2022, dont 13,2 milliards réalisés en France. Au total, les encours gérés par BNP Paribas Cardif s’élèvent 274 milliards d’euros, à fin 2022.

Positionné en métropole et dans les territoires d’outre-mer, Buildinvest a renforcé, depuis 2018, sous l’impulsion de son président François Benais, son activité sur l’immobilier de prestige en métropole, pilotée par son directeur commercial Loïc Guinchard.
Depuis 1972, l’entreprise accompagne les amoureux des belles pierres qui souhaitent investir dans des bâtiments classés, éligibles aux dispositifs Malraux, monuments historiques ou Denormandie.

Le pic sur les taux directeurs semble être complètement intégré dans les courbes et stable sur tout 2023, les baisses probables sont maintenant décalées à 2024.
Le processus de désinflation est initié, mais les risques haussiers demeurent sur l’inflation des services. Les Banques centrales restent donc vigilantes.

Longtemps considéré comme une classe d’actifs alternative, le secteur de l’hôtellerie et du tourisme occupe une place de plus en plus importante dans les portefeuilles. Eléments de diversification, au potentiel de rendement élevé, les hôtels et aujourd’hui les campings en plein essor attirent les investisseurs en quête de performance. Les résidences de tourisme confirment également leur intérêt, sur un marché qui a su rebondir malgré les crises.

Lors du dernier point presse organisé par le ministère du Tourisme avec Atout France et ADN Tourisme, le 27 mars dernier, Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des Petites et moyennes entreprises, du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme a salué la « formidable résistance des acteurs du tourisme, au sortir de la crise Covid et en dépit de la poussée inflationniste, des mouvements sociaux et de la guerre en Ukraine ». Le bilan de la saison d’hiver est positif, attestant du retour de la clientèle internationale dans l’Hexagone et de l’envie toujours vivace des Français de partir en vacances. En mars 2023, 27 % d’entre eux avaient réalisé un séjour cet hiver et huit partants sur dix ont choisi de rester en France, confortant l’attractivité du tourisme domestique. La fréquentation hôtelière est au beau fixe, avec un Revpar (revenu par chambre disponible) en croissance de 17,5 % en janvier et de 12,6 % en février, comparé à 2019. Le taux d’occupation a progressé de 17 points en janvier et de 8,3 points en février, par rapport à janvier et février 2022, pour se fixer, globalement, à 58,1 %. Les prévisions pour le printemps s’annoncent bonnes, avec six Français sur dix qui envisagent de partir avant l’été. La crise sociale provoquée par le projet de loi sur la réforme des retraites aura-t-elle raison de cette dynamique ? En mars, Bercy révélait que les manifestations organisées dans les principales métropoles et les violences qui en découlaient avaient fait chuter les chiffres du commerce de 19 % en moyenne, dont -20 % à Paris, -31 % à Marseille et -29 % à Toulouse. Malgré ces inquiétudes, les taux de réservation dans l’hôtellerie sont restés stables, permettant à la profession hôtelière de se montrer optimiste. Selon Atout France, « il n’y a pas d’alerte sur les réservations et les carnets de commandes de l’aérien ont augmenté de 17,2 % comparé à 2019 ». La France demeure, en outre, la première destination touristique d’Europe. D’autant que 2023 et 2024 seront riches en événements à forte affluence (coupe du Monde de rugby, Jeux olympiques, etc.).
Autre perspective de croissance, le mouvement de fond mené par l’écosystème du tourisme, qui consiste à améliorer la qualité de l’offre et des prestations. « Un défi pour la France qui, pendant longtemps, a privilégié le quantitatif au qualitatif », précise Atout France.

Volume record de transactions en 2022
L’investissement hôtelier a ainsi atteint 2,1 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2022, en hausse de 83 % sur un an, selon le rapport « At a Glance 2022 T4 » publié par BNP Paribas Real Estate. Au total, 1,8 milliard d’euros a été signé sur des transactions unitaires, contre 282 millions d’euros sur des transactions de portefeuilles. C’est le cas de l’acquisition par le groupe Les Etincelles du portefeuille Lodge & Spa Mountain (LSM) pour un montant d’environ 140 millions d’euros (quatre hôtels et des résidences en montagne), ou encore de l’acquisition par l’hôtelier Alboran de l’hôtel cinq-étoiles Pullman et de la résidence quatre-étoiles Adagio Toulouse Centre Ramblas.
Les investisseurs français restent majoritaires, captant 85 % des volumes. Si Paris reste la capitale du tourisme et des loisirs et enregistre, comme transactions, le boutique-hôtel cinq-étoiles The Hoxton Paris qui rejoint le portefeuille de Schroders Capital et l’acquisition du Soho House Paris par Amundi Immobilier, les investisseurs regardent également les régions. Celles-ci concentrent plus de 60 % des volumes d’investissement sur l’année 2022, à l’image de l’acquisition par Perial Asset Management du Club Med Grand Massif-Samoëns Morillon, en Haute-Savoie, pour 128 millions d’euros, ou encore de la cession par Schroders Capital et Extendam du quatre-étoiles AC Hôtel by Marriott à Nice. « L’année 2022 s’achève avec un volume de transactions record à destination des actifs hôteliers, s’élevant au niveau exceptionnel de plus de 3,2 milliards d’euros », indique Sami Mendil, Head of Hotels Investment Properties de CBRE France, Belgium & Luxembourg.
Selon lui, plusieurs éléments expliquent cette reprise soutenue, tels que « la levée des restrictions dans la plupart des pays, le phénomène de “revenge travel” faisant suite à la réouverture des frontières, un taux de change euro-dollar particulièrement favorable au billet vert, mais aussi le maintien de la fréquentation de la clientèle domestique dans les hôtels français, toujours fidèle à l’Hexagone ».

Excellentes performances opérationnelles
En 2022, l’industrie de l’hébergement touristique a réalisé d’excellentes performances opérationnelles, malgré le gel de l’activité économique lié à la septième vague de Covid durant le premier trimestre et la révision de la grille des salaires qui a fait suite à un accord entre syndicats et patronat, appliqué au 1er avril 2022. Le prix moyen de la nuitée en France a continué d’augmenter et affiche, sur un an, une progression de + 26,9 %, comparé à 2021, et de + 14,3 %, comparativement à la dernière période de référence (2019). Quant au taux d’occupation, il confirme également sa tendance haussière (+ 20,3 points vs 2021), se rapprochant de son niveau pré-crise sanitaire (-4,4 points).
Mécaniquement, le Revpar a poursuivi sa croissance positive (+ 84,8 %) sur un an, dépassant son niveau de 2019 (+ 7 %). Paris se place en pole position, avec un Revpar cumulé en hausse de + 14,4 % comparativement à 2019. Son taux d’occupation est, quant à lui, en retrait de seulement-5,1 points par rapport à 2019. L’hôtellerie haut de gamme et de luxe affiche une belle reprise sur l’ensemble de l’année 2022, avec un Revpar en hausse de 138,2 % sur un an. En dépit d’une clientèle encore absente sur ce segment (-7,5 points de taux d’occupation par rapport à 2019), le prix moyen affiche la meilleure progression de l’ensemble des catégories (+ 24,8 %).
Les régions affichent, de leur côté, de belles performances avec un Revpar supérieur à celui de 2019 (+ 6,5 %), qui s’explique par la progression du prix moyen (+ 12,5 % vs 2021 et + 11,8 % vs 2019). Ces bons résultats s’observent sur la plupart des métropoles, notamment à Nice, Marseille et Strasbourg. Certaines villes restent en retrait par rapport à 2019, mais enregistrent, tout de même, une évolution à la hausse, comparée à 2021 (Toulouse + 61,4 %, Bordeaux + 51,5 %, Nantes + 44,5 %), notamment portée par l’augmentation de leur prix moyen.
La région Ile-de-France reste en retrait, avec un Revpar en baisse de -5,3 % par rapport à 2019 en raison, notamment, d’un taux d’occupation inférieur à la période 2019 (-8,6 points), mais supérieur de + 26,1 points à celui de 2021.

Appétit accru des investisseurs
Ces chiffres reflètent l’engouement des investisseurs pour cette catégorie d’actifs, de plus en plus nombreux à croire en la pérennité des performances opérationnelles au plus haut depuis la sortie de la crise sanitaire. « L’année a été marquée par le retour des investisseurs sur de grandes transactions structurantes, de plus de 70 millions d’euros, confirmant l’appétit des institutionnels et la confiance retrouvée des banques », constate Laura Ben-Ibgui, directrice Transactions Hôtelières France chez JLL.
Longtemps considérée comme une classe d’actifs alternative, jugée peu transparente par les institutionnels et difficile à appréhender par les particuliers, l’hôtellerie occupe de plus en plus de place dans les portefeuilles. La forte demande rassure les investisseurs du secteur. « La crise sanitaire a démontré la capacité de résistance et de rebond immédiate de l’hôtellerie. Le marché présente, aujourd’hui, moins d’incertitudes que le bureau, et les exploitants les plus fragiles ont, pour la plupart, bénéficié de nouveaux partenaires financiers solides. Cerise sur le gâteau, c’est également la seule classe d’actifs qui permette de réajuster quotidiennement le prix de la nuitée, en fonction de l’inflation », ajoute Sami Mendil, convaincu qu’en analysant finement les sous-secteurs de niches, il est possible d’identifier les bonnes opportunités de création de valeur sur un marché qui a déjà connu une première correction de ses valeurs durant la pandémie.
Acteurs du Private Equity, family offices, détenteurs de SCPI, promoteurs et asset managers développent, ainsi, des activités dédiées à l’investissement hôtelier. La classe d’actifs s’affirme comme un élément de diversification au sein des portefeuilles et un vecteur de rentabilité alléchant. « Le rendement moyen d’un actif hôtelier est supérieur d’un 1 % à celui d’un actif de bureau », compare Sami Mendil qui constate un intérêt marqué des investisseurs vers l’hôtellerie de loisirs, notamment les littoraux et l’immobilier de montagne qui a représenté près de 500 millions d’euros d’investissement en 2022.

Des fondamentaux solides
Le secteur repose, en effet, sur des fondamentaux solides. Pour surmonter la crise sanitaire, l’Etat a investi 38 milliards d’euros d’aides dans l’industrie du tourisme en 2020, au travers d’outils, tels que le fonds de solidarité ou le prêt garanti par l’Etat (PGE) qui ont permis aux opérateurs de se maintenir à flot et de rembourser leurs dettes. Un soutien nécessaire à une industrie du tourisme en France qui représente 7 % du PIB et génère une économie de ruissellement. « En intégrant les recettes de l’aérien, du ferroviaire, de la restauration, du commerce et des services, le tourisme pèse entre 12 et 14 % du PIB de la France, en économie directe et indirecte », précise Stéphane Botz, associé et directeur national Hospitality France chez KPMG, rappelant qu’il s’agit d’une économie réelle et non délocalisable et la première industrie, avec celle du luxe, à avoir rebondi post-Covid.
En dépit d’une baisse généralisée des prix au mètre carré de l’immobilier, la valeur patrimoniale des murs d’hôtels et des fonds de commerce a résisté. Le plan de reconquête et de transformation touristiques Destination France déployé en 2021 a, par ailleurs, alloué 18,6 milliards d’euros aux entreprises du tourisme pour accélérer le verdissement et l’amélioration de l’hébergement touristique. De nouveaux concepts se déploient, tels que le Build-to-Rent (appartements de luxe transformés en lieux de séjours), le Work anywhere by Marriott ou Work from Hyatt, qui mélangent business et loisirs, ou encore des extensions de marques non hôtelières, comme le yacht Ritz-Carlton ou le club privé Aman.
Un élargissement de la gamme de produits d’hébergement et une diversification des activités et services (restauration, loisirs, conciergerie, etc.) du segment économique jusqu’à l’ultra-luxe qui séduit un large public d’investisseurs aux profils variés.
L’intégration des critères ESG dans le parc immobilier et l’essor du slow-tourisme, tourné vers l’écologie et incarné par l’hôtellerie de plein air ouvre de nouvelles perspectives sur un marché qui semble avoir de beaux jours devant lui.

Hôtellerie : un modèle agile et dynamique
Outils de diversification, les actifs hôteliers délivrent des rendements attractifs, de 5 à 8 % en moyenne selon les établissements (et plus de 10 % pour les opérations de Private Equity), les prestations et l’emplacement, ainsi que des sous-jacents solides. De fait, le foncier se fait rare et l’offre immobilière est inférieure à la demande (six-cent-cinquante mille chambres en France depuis dix ans), ce qui préserve la valeur des murs. « Les volumes investis dans l’hôtellerie n’augmenteront pas beaucoup, car le marché reste détenu, en particulier à Paris, par des propriétaires souvent familiaux, dans une perspective patrimoniale et de long terme », souligne Laura Ben-Ibgui.
Reste qu’un marché s’est ouvert, depuis la pandémie, sur les hôtels vieillissants dont le concept est à revoir, qui nécessitent des investissements (accès aux personnes à mobilité réduite, décoration, travaux de rénovation, etc.) et pour lesquels peuvent être mis en place des contrats de franchise ou de management avec les propriétaires des murs.
Si les SCPI ne peuvent, pour des questions juridiques, n’investir que dans les murs, d’autres structures, telles que les sociétés civiles (SC) ou les fonds professionnels peuvent allier murs et fonds. Une solution avantageuse sur le plan fiscal. «En vertu du régime d’apport-cession du 150-0 B ter du CGI, dès lors qu’il est démontré que la valeur du fonds est plus élevée que celle de l’immeuble, l’investisseur ne paiera que 0,1 % d’imposition sur le prix d’acquisition, contre 5 % pour l’achat de murs seuls», indique Alfred Fink, associé du cabinet Taylor Wessing.
Cette optimisation s’adresse aux entrepreneurs, associés ou actionnaires qui ont vendu, il y a moins de deux ans, 60 % du capital de leurs parts de SAS ou de Sarl détenues par une société holding qu’ils contrôlaient, dans le cadre d’acquisition de parts sociales d’une entité juridique propriétaire des murs et du fonds de commerce ou d’une holding propriétaire d’une PropCo (société détentrice de l’immobilier d’exploitation) et OpCo (société regroupant les activités opérationnelles) pour le remploi du montant de cette cession. Une spécificité française qui intéresse particulièrement les acteurs du Private Equity, mais qui pointe, également, une aspérité du marché hôtelier:la qualité de l’exploitation et une logique économique (et des risques) proches du commerce, avec différents modèles (location-gérance, contrat de management, bail fixe) et une composante variable de la rémunération, selon le chiffre d’affaires réalisé et les sources de revenus additionnelles qui peuvent le compléter, tout en améliorant le taux d’occupation de l’établissement.

Investir via un fonds (Private Equity, fonds de dette, FPCI, FCPR)
Entrée sur le marché du tourisme en 2010, au sortir de la crise financière de 2009, la société de capital-investissement 123 IM s’est spécialisée dans la transformation de fonds de commerce hôteliers, qu’elle rénove, consolide et repositionne en y plaçant de nouveaux entrepreneurs. « Notre stratégie est de réveiller les belles endormies en achetant des actifs bien situés, disposant d’un fort potentiel de valorisation, dans l’optique d’en retirer une rentabilité brute de 12 à 13 % par an », explique Xavier Anthonioz, président d’123 IM qui ne redoute pas la remontée des taux : « au contraire, la hausse des prix augmentera d’autant l’Ebitda », ajoute-t-il. En douze ans, la société de gestion a investi 560 millions d’euros dans le secteur et levé 2,3 milliards d’euros. L’hôtel Lifestyle, La Cachette, situé aux Arcs 1600, fait partie de ses dernières acquisitions, tout comme le plus luxueux Domaine du Ferret au Cap-Ferret ou encore les hôtels Ibis Lyon et Saint-Etienne. Un panel diversifié d’actifs qui, selon le président, permet de « repartir plus vite en cas de crise et d’éviter les effets de mode qui font flamber artificiellement les prix ». Pour trouver les meilleurs deals, la société s’associe à des experts en hôtellerie qui savent anticiper les tendances et acheter au bon moment. En 2023, elle a lancé un nouveau fonds dédié au tourisme et aux loisirs, le FPCI 123 Hospitality Selection, à destination des institutionnels, mais qui, à terme, sera ouvert au grand public. Après avoir lancé le FPCI Alcyon 1 en 2020, quelques jours avant le confinement, Eternam (environ 800 millions d’euros d’actifs sous gestion à fin 2022) entend également profiter du rebond de l’hôtellerie en 2022 et 2023, en lançant Alcyon 2. « Nous avons investi près de 35 millions d’euros au travers d’une dizaine d’opérations avec Alcyon 1, nous constituant ainsi un portefeuille équilibré et diversifié. Nous souhaitons dupliquer le succès du premier fonds avec un nouvel opus, actuellement en période de collecte », indique Emmanuel Beraud-Sudreau, directeur adjoint Asset Management d’Eternam.
Eligible au dispositif d’apport-cession de l’article 150-0 B ter du CGI, Alcyon 2 s’adresse aux investisseurs avertis disposant d’un ticket minimum de 100 000 euros. Adoptant une stratégie opportuniste, Eternam travaille « main dans la main » avec les opérateurs exploitants qui sont aussi co-investisseurs dans les opérations. « Il y a de la valeur à aller chercher partout, dès lors que l’on avance avec le bon partenaire, expert de son marché », assure le directeur. Il se dit toutefois « très sélectif sur les opérations », ne sélectionnant qu’une petite partie des nombreux dossiers reçus. Convaincu de l’intérêt de travailler un actif murs et fonds, dans un environne-ment inflationniste, Jean-Marc Palhon, président d’Extendam, considère le fonds de commerce comme un puissant moteur de performance et les murs, comme un actif défensif : « d’un côté, vous bénéficiez de la résilience du foncier ; de l’autre, à travers l’exploitation, vous allez capter un taux de rendement additionnel grâce à l’évolution du prix des chambres et indépendamment des indices économiques et conjoncturels », précise-t-il.
Si le premier territoire d’investissement de la société de gestion est la France, sa stratégie paneuropéenne lui apporte, comme terrains de jeu, la péninsule ibérique, l’Italie, l’Allemagne et le Benelux. Avec trente-deux hôtels acquis en 2022, dont cinq à l’étranger, Extendam affiche un portefeuille d’une valeur de 3,3 milliards d’euros, composé de trois cents hôtels. Le groupe prévoit de maintenir le même rythme d’acquisition en 2023, ciblant toujours les établissements de deux à quatre-étoiles bénéficiant d’emplacements stratégiques (centre-ville, nœuds de transport ferroviaire ou aéroportuaire). Confiant mais prudent, sur un marché où les liquidités affluent plus vite que les opportunités d’investissement, le groupe vient de céder, avec Schroders Capital et Cedre, l’hôtel Eiffel Blomet à la financière Landowski après avoir effectué des travaux de rénovation. Aux côtés des acteurs historiques du marché, de nouveaux entrants veulent se faire une place au soleil. Mindston Capital a ainsi lancé, fin 2022, son FPCI Mindston Hôtels Signature qui a réalisé sa première acquisition en décembre dernier : l’Hôtel de la Mer, à Plounéour-Brignogan-Plages (Finistère). Ce fonds, dont la stratégie repose sur une revalorisation immobilière et une optimisation de la gestion, vise notamment l’obtention de l’écolabel Green Key sur ses actifs. Il cible des établissements de forte notoriété situés sur des emplacements côtiers d’exception du littoral de la Bretagne, région qui connaît une forte croissance touristique ces dernières années, confirmée par une hausse de 7,2 % des nuitées touristiques en 2022 par rapport à 2019. Le fonds, qui se base sur une collecte de 35 millions d’euros de capitaux, a un objectif d’investissement de l’ordre de 80 millions d’euros. «Nous avons une approche très opérationnelle, qui consiste à d’abord analyser le segment de marché, à valider nos stratégies et enjeux sur le terrain puis à dimensionner nos véhicules avant de collecter les fonds sur la base d’un plan d’action le plus concret possible », explique Gérald Férézou, associé et gérant chez Mindston Capital. Le FPCI vise un TRI net investisseur de 8 % par an pendant sept ans. « Notre thèse d’investissement repose sur la croissance de la demande touristique dans cette région et l’opportunité de rénover des outils d’accueil souvent obsolètes ou inadaptés, ainsi que, du point de vue immobilier, sur la rareté sur le long terme de ce type d’implantations littorales:nous pensons que le moment est opportun de se positionner à l’acquisition dès à présent », soutient le gérant. Mindston Capital a clôturé l’année 2022 avec un volume global d’investissements engagés de 265 millions d’euros.

Les SCPI et OPCI dédiés à l’hôtellerie ont la cote
L’investissement dans l’hôtellerie en SCPI ou OPCI via des fonds thématiques attire l’attention des institutionnels. « Le marché offre des baux longs qui sécurisent les revenus et des actifs rénovés, aux dernières normes ESG. Le rendement locatif ajouté au capital devrait s’élever à 7,5 % en moyenne sur les cinq prochaines années, ce qui en ferait la deuxième classe d’actifs la plus performante du marché, derrière la santé», estime Guillaume Delattre, CIO de BNP Paribas REIM France, BeLux et Iberia. Pour Jean-Maxime Jouis, CEO de BNP Paribas REIM France, la classe d’actifs délivre, également, une prime de risque intéressante : « le rendement attractif généré par l’hôtellerie peut être sécurisant dans un contexte de hausse des taux. En outre, la correction des valeurs et l’adaptation des modèles économiques des exploitants, qui ont déjà eu lieu durant la pandémie, assurent à la fois une bonne maîtrise de charges et une valorisation soutenable de l’immobilier ». La société, qui gère plus d’une quarantaine d’actifs hôteliers en Europe, a réalisé 350 millions d’euros d’acquisitions en 2022, à travers ses SCPI Accimmo Pierre (4,5 % d’allocations affectées à l’hôtellerie), France Investipierre (9 %) et l’OPCI BNP Paribas Diversipierre (6 % d’allocation). L’hôtellerie pourrait, à terme, représenter jusqu’à 10 à 15 % des portefeuilles suivant les stratégies. Le groupe concentre ses investissements sur trois leviers:le multi-positionnement «live», «play», «work» sur des établissements qui intègrent la notion d’hybridation entre loisirs, famille et télétravail, ainsi que la dimension ESG, à l’image de l’Okko Hôtels Bayonne Centre, une jeune marque hôtelière française engagée pour une hospitalité durable, acquis en février 2023 pour le compte de la SCPI France Investipierre. Loisirs et plein air sont le troisième axe fort : le portefeuille s’est récemment enrichi de deux Clubs Med situés à l’Alpe d’Huez et à La Rosière, pour un montant total de plus de 250 millions d’euros. « La chasse aux bonnes affaires » : c’est ainsi que définit Olivier Loussouarn, directeur des investissements chez Sofidy, la stratégie d’investissement actuelle du groupe. « Nous entrons dans une période contraignante sur le plan du financement et continuons à regarder toutes les classes d’actifs », explique-t-il. Pour ce qui concerne l’hôtellerie, le groupe privilégie les formats « polyvalents » (business et loisir) de moyenne gamme dans le cœur des grandes villes dynamiques et attractives d’Europe de l’Ouest. Il s’intéresse aux hôtels loués et exploités offrant un historique de performances solides. « Un actif opéré doit fabriquer une richesse convenablement répartie entre bailleur et opérateur pour offrir un revenu immobilier solide et pérenne », souligne le directeur. Alors que l’hôtellerie ne représente que 200 millions d’euros sur 8,5 milliards d’euros d’actifs sous gestion, Sofidy annonce vouloir augmenter l’exposition de ses patrimoines gérés à cette thématique porteuse.
A travers sa SCPI Aestiam Cap’Hébergimmo, Aestiam met l’accent sur l’hôtellerie d’affaires, avec 30 % d’actifs dédiés à l’organisation de séminaires d’entreprises en portefeuille, dont le principal locataire est Chateauform’. « Le Covid a modifié les habitudes de travail. Il y a moins de voyages à l’international, mais les entreprises ont davantage besoin de rassembler leurs collaborateurs dans des lieux atypiques, pour des formations ou des séminaires », observe Alexandre Claudet, président d’Aestiam. En 2022, la SCPI a acquis deux hôtels en Espagne : un B&B à Saragosse et un hôtel de charme à Cadix. « Investir dans ces actifs acycliques, qui répondent à des besoins sociétaux, plutôt qu’économiques, limite la volatilité d’un portefeuille », ajoute le président. Profitant d’un market timing favorable, il vise une performance cible (non garantie) de 5 % pour Aestiam Cap’Hébergimmo en 2023, en ligne avec l’an dernier.
La SCPI PFO, proposée par Perial AM, poursuit sa stratégie européenne en acquérant pour 63 millions d’euros, un hôtel cinq-étoiles basé à Sitges, en Espagne, auprès du gestionnaire mondial d’investissements alternatifs Angelo Gordon. Cet hôtel de loisir est loué par Hotusa, leader des exploitants hôteliers en Espagne, avec deux-cent-trente-sept hôtels gérés à travers le monde. Cet hôtel bénéficie d’un loyer sécurisé long terme au travers d’un bail ferme de quinze ans. « Avec cette acquisition, PFO poursuit sa stratégie de diversification à la fois typologique mais également géographique. Cet actif répond parfaitement aux ambitions de la SCPI PFO qui souhaite se renforcer sur l’hôtellerie de loisir en Europe dans les destinations les plus recherchés des touristes », précise Stéphane Collange, directeur des investissements de Perial. L’Espagne, deuxième destination touristique d’Europe derrière la France, est l’une des cibles prioritaires de la SCPI. En 2021, Perial AM a lancé la SCPI PF Hospitalité Europe, créée en 2009, en y ajoutant une dimension sociétale. « La collecte de PF Hospitalité Europe est 100 % investie dans des immeubles de qualité du secteur de l’hospitalité (hôtels, actifs de santé, résidence étudiante, etc.), loués à des locataires solides via des baux à très long terme. Ce fonds qui a vocation à capter les tendances de marché et à saisir les meilleures opportunités en Europe devrait bénéficier, en 2023, d’un effet rattrapage après deux années de crise sanitaire », informe le directeur. Dotée d’une capitalisation de 318 millions d’euros, la SCPI vise ainsi un taux de distribution prévisionnel 2023 compris entre 4,0 et 4,6 %, en hausse par rapport à 2022.
Créée en 2016, la SCPI Atream Hôtels qui détient vingt murs d’hôtels sous gestion et deux-mille-deux-cent-soixante-huit chambres, a enregistré, en 2022, une performance de 5,05 %, contre 3,64 % en 2021, pour un taux d’occupation financier de 100 % et une capitalisation de 255,5 millions d’euros. La SCPI signe, de ce fait, « l’une de ses meilleures années ». Dans le cadre d’un partenariat stratégique avec la famille Trigano, la société d’investissement Atream qui gère la SCPI a lancé, en fin d’année, un projet de nouvelle chaîne hôtelière économique, baptisée Oh Baby destinée aux voyageurs urbains.
Pour 2023, la SCPI Atream Hôtels s’est fixée un objectif de collecte de 50 à 60 millions d’euros, et projette d’acquérir des actifs en Europe du Sud, notamment en Italie et au Portugal, un marché qui mérite d’être encore plus exploité par les investisseurs et dont le potentiel de développement est réel. Dans une logique d’ouverture, la société multiplie les partenariats. Après sa prise de participation dans le groupe Pierre & Vacances en septembre, elle poursuit son recentrage sur le Private Equity. «Il y a un vrai besoin de recapitalisation et de grandes attentes, de la part des investisseurs comme des exploitants, sur ce marché», note Pauline Cornu-Thenard, directrice générale adjointe d’Atream.
Par ailleurs, la SCI Atream Euro Hospitality vient d’élargir sa thèse d’investissement en ce début d’année 2023 pour pouvoir désormais investir en murs et fonds et va très prochainement réaliser sa première acquisition.

Les résidences tourisme confirment leur résilience
Alors que les frontières deviennent poreuses entre les différents modes d’hébergements, la résidence de tourisme continue de tirer son épingle du jeu. Intégrant le risque dans leurs prévisions de rendement, les exploitants ont retrouvé un rythme de remplissage d’avant la crise Covid, démontrant la pertinence du modèle. « Les investisseurs ont réalisé que les opérateurs tenaient la route, qu’ils étaient en mesure d’honorer leurs engagements financiers et que le marché était solide », résume Alexandre Teitgen, directeur de l’offre immobilière du groupe Consultim, dont la filiale, Cerenicimo, est dédiée à l’immobilier géré. Si les taux de rendement n’égalent pas ceux de l’hôtellerie, se maintenant à une moyenne de 4 %, le risque est moindre et les exploitants bénéficient d’un important track-record.
De plus, la formule d’occupation qui permet de profiter de son bien tout en en retirant des revenus, le confort de gestion (une solution clé-en-main, gérée par l’opérateur), ainsi que le statut LMNP et sa logique d’amortissement qui génère une rente peu fiscalisée sur le long terme, sont autant d’atouts qui comptent pour les investisseurs. « La résidence tourisme est un placement idéal pour un premier investissement, en vue d’une préparation à la retraite ou pour se constituer un patrimoine, avec des enveloppes qui oscillent entre 80 000 et 100 000 € sur le marché primaire, et accessibles dès 50 000 € sur le marché secondaire de la location meublée », préconise Alexandre Teitgen. Celui-ci constate une tendance à la diversification de l’offre.

Mixité des concepts
A l’instar de l’hôtellerie, de nouveaux concepts mixtes éclosent. Consultim a lancé les résidences Mobility qui accueillent aussi bien des étudiants, jeunes actifs, touristes et professionnels en mobilité sur de courtes durées, afin d’optimiser le remplissage des résidences à l’année. L’opérateur Odalys, dont le chiffre d’affaires a progressé de 12 % sur la période décembre-février, poursuit, de son côté, la montée en gamme de son offre en proposant à la fois des espaces plus grands et plus modernes et de nombreux équipements de sport et de bien-être. Engagé dans une diversification depuis déjà plusieurs années, au travers de résidences d’affaires de centre-ville, de résidences étudiantes, de résidences seniors et de campings, le tout associé à une activité d’administration de biens en immobilier géré, il accélère son développement en France, en Espagne, au Portugal et même en Afrique.
L’hébergement urbain géré représente deux tiers de ses projets en cours. « Notre diversification nous rend moins sensibles à la saisonnalité et notre objectif est de nous adresser à un maximum de clients, pour tous les besoins tout au long de l’année », indique Antoine Kieffer, directeur général adjoint d’Odalys Groupe.

Tout schuss sur la montagne
L’appel des cimes fait toujours rêver les investisseurs. Les résidences de tourisme à la montagne font le plein, séduisant une clientèle davantage tournée vers le plaisir que l’intérêt financier. « En louant un hébergement quatre mois l’hiver et deux mois l’été, les propriétaires ne visent pas une rentabilité pure, mais une option de résidence avec un loyer garanti contractuel et des services proposés », indique Nicolas Grizard, directeur commercial du promoteur MGM, qui livrera en décembre prochain trois résidences haut de gamme (cinq-étoiles), skis aux pieds – Alhéna à Flaine, Manaka à La Plagne et le Hameau de l’Ours à Manigod – situées en Savoie et en Haute-Savoie. Ces résidences nouvelle génération font la part belle aux services et aux espaces bien-être (spa, piscines, salle de fitness). Elles proposent des activités à l’année (parapente, randonnée, sports d’été) et une conciergerie à l’écoute des occupants. « L’atmosphère de ces hébergements se veut plus intimiste, avec moins d’appartements par chalet, mais plus spacieux, offrant plus de confort, une décoration soignée et des parties communes conviviales », décrit Nicolas Grizard. S’inspirant des codes hôteliers, un lounge bar organise des soirées musicales une fois par semaine. Les opérateurs, tout comme les collectivités locales, travaillent à désaisonnaliser les stations de ski et les faire vivre l’été. « Les propriétaires ont la possibilité de séjourner dans leur appartement hors saison, même quand la résidence est fermée au public, de mai à juillet et de septembre à décembre. Cela leur permet de profiter de semaines dédiées supplémentaires sans imputer leur taux d’occupation et de profiter ainsi au maximum de leur hébergement », indique Nicolas Grizard.
Le prix moyen, pour un T3, s’élève à 450 000 euros. Toutefois, si l’engouement des particuliers pour la montagne reste intact, le promoteur constate un ralentissement du marché et des délais de vente plus longs. Il concède avoir dû ajuster ses prix, en hausse de 20 % en 2022-2023, face à l’explosion des coûts de construction. A cela s’ajoutent des difficultés de financement et un pouvoir d’achat global impacté par l’inflation qui ralentissent à ce jour la demande.

Hébergements de plein air : un marché en plein essor
Nouvelle marotte des investisseurs, l’hôtellerie de plein air est en plein boom. « Il s’agit d’un placement rentable qui présente un coût initial moins élevé que l’hôtellerie classique, et une fois le terrain et les mobil-homes acquis, il ne nécessite pas d’injecter beaucoup de Capex [Capital Expenditure ou dépenses d’investissement d’une entreprise capitalisées au bilan, ndlr] dans les infrastructures », soutient Laura Ben-Ibgui.
Pour rappel, la France détient le premier parc de campings en Europe (soit environ 33 % du parc européen) et se place au deuxième rang mondial derrière les Etats-Unis, avec sept mille cinq-cent-quatre-vingt-douze campings aménagés en 2021, selon les chiffres de la Fédération française de camping et de caravaning (FFCC), fréquentés à 77 % par des Français. Avec cent-trente-six millions de nuitées durant l’été 2022, les campings se sont imposés comme le premier mode d’hébergement collectif de la clientèle estivale. Leur fréquentation a augmenté de 7,5 % sur l’année, révèle l’Insee.
Affichant un bon rapport qualité de séjour-prix (23 euros le prix moyen d’une nuitée), et des solutions d’hébergement évolutives, le camping «mobilhoming» attire une clientèle familiale qui ne sacrifie pas ses vacances à la conjoncture. « Même dans une économie en berne, les vacances et les loisirs résistent, d’où l’intérêt marqué pour le camping et la hausse de fréquentation de ces sites », constate Olivier Loussouarn. Entre 2013 et 2017, Sofidy a acquis six terrains de camping sur le littoral français logés dans son véhicule amiral SCPI Immorente et projette d’étoffer son portefeuille dans les années à venir. « Nous nous intéressons à des actifs à l’unité ou en portefeuille, et sommes candidats à l’accompagnement du développement des acteurs dynamiques de l’industrie », précise le directeur. Il vise des actifs principalement opérés par les leaders du secteur ou susceptibles d’être rachetés par ces derniers, et délivrant un taux de rendement satisfaisant pour des actifs immobiliers non urbains.

Montée en gamme
Le marché a opéré une segmentation et une montée en gamme, amorcées par Center Park ou Huttopia qui proposent des sites plus confidentiels, équipés d’hébergements semi-durs ou d’écolodges confortables, avec des équipements et des prestations qualitatifs (spa, conciergerie, services et restauration haut de gamme). Les prix du camping ont ainsi augmenté de 27 % entre 2010 et 2021 et les campings classés quatre-étoiles ou plus, représentaient, en 2022, 30 % de l’offre, contre 8 % en 2000.
Face à ce succès, BNP Paribas REIM France a créé un véhicule institutionnel dédié à l’hôtellerie de plein air, l’OPPCI Plein Air Property Fund 1 (PAPF1), en partenariat avec l’opérateur Sandaya. « Nous possédons une conviction forte sur ce segment qui fait écho à un désir de société de se tourner vers un tourisme de proximité et durable, en harmonie avec la nature », affirme Guillaume Delattre. Orienté vers le tourisme d’affaires et de loisirs en centre-ville à l’échelle paneuropéenne, Swiss Life Asset Managers France est entré sur le marché de l’hôtellerie de plein air, dès 2018, avec la conviction que cette classe d’actifs apporte de la diversification dans les fonds grand public de type SC, SCPI, OPCI. « L’engouement pour ces actifs est tel que les prix ont augmenté, pour une prime de risque forte. En achetant moins cher un camping à repositionner, il est possible de créer, moyennant un programme de Capex sur un à trois ans, un vrai concept haut de gamme », décrit Johanna Capoani, responsable du pôle hôtellerie chez Swiss Life Asset Managers France.

Nouveaux modèles économiques
Dans le cadre de son activité d’hôtellerie de plein air (Odalys Plein air), Odalys vient compléter son offre avec un concept baptisé Nomad : des mobil-homes en bois, pour une meilleure insertion dans un environnement naturel existant et préservé. « Pour chacune de nos opérations, nous sommes accompagnés d’un écologue qui détermine l’implantation des hébergements dans un objectif de respect de l’environnement », explique Antoine Kieffer.
Par ailleurs, le groupe Odalys propose des mobil-homes à l’achat sur certains de ses sites. « Nous nous sommes rendu compte qu’en plus de notre clientèle naturelle de vacanciers, certains particuliers voulaient investir dans ces hébergements qui constituent pour eux une sorte de résidence secondaire, une destination à la fois de week-end et de vacances. Ils ont la possibilité s’ils le souhaitent de réduire le coût de la location de la parcelle – de l’ordre de 3 000 à 9 000 euros selon la destination – en nous rétrocédant la gestion des semaines de très haute saison », explique le directeur général adjoint.
Alors que l’offre touristique évolue, de nouveaux modèles économiques se mettent en place, dans une logique de partage de la valeur.

Exemples de programmes
Résidence Mobility Sunset Riviera, à Nice
Le concept de résidences Mobility, commercialisé par Consultim, propose des logements de courte, moyenne ou longue durée à forte valeur ajoutée en combinant une mixité de la clientèle. Etudiants, touristes et personnes en mobilité professionnelle peuvent se côtoyer dans un ensemble immobilier doté de services adaptés aux nouveaux usages urbains. Quel que soit leur objectif de séjour, le confort, la facilité, la proximité et le partage contribueront à satisfaire aux attentes des locataires.

Le Hameau de l’Ours, à Manigod
Au pied des pistes et à deux pas du centre du village de Manigod, entre Annecy et les sommets des Aravis, le Hameau de l’Ours propose des appartements meublés du deux au quatre-pièces bénéficiant d’une exposition idéale, pour profiter d’un ensoleillement maximal. Cette résidence d’exception, signée MGM Constructeur, dispose d’espaces de détente équipées d’une piscine intérieure, sauna, hammam, spa et bain nordique.

Camping Odalys Le Port de la Chaîne, à Pleubian
Vue extérieure d’un mobil-home dans le camping Odalys Le Port de la Chaîne, à Pleubian, dans les Côtes-d’Armor, où le groupe Odalys propose désormais à ses clients des mobil-homes à la vente.

Une nouvelle fois, l’interdiction des commissions est au cœur des discussions en Europe. Fortes d’arguments puissants, les associations professionnelles, unies dans leurs démarches, demeurent vigilantes face à cette menace qui refait régulièrement surface.

La hausse des taux a offert aux concepteurs de produits structurés la capacité de proposer à nouveau des formules à capital garanti (hors défaut de l’émetteur), leur permettant de capter une nouvelle catégorie de client. Sur les formules plus offensives, la hausse des marchés invite à la prudence, tandis que les investisseurs dynamiques cherchent de plus en plus à miser sur des secteurs ou titres vifs pour maximiser les rendements.