Avec R Start, Corum veut bousculer les codes de la pierre-papier en lançant un véhicule sans frais d’acquisition, ni de souscription. Un modèle pensé pour renforcer la transparence du marché, clarifier la structure de coûts et assumer un positionnement plus offensif en matière de création de valeur.
Corum lance la nouvelle SCPI diversifiée R Start, un véhicule sans frais de souscription ni d’acquisition, avec un objectif : rétablir une transparence parfois absente de la communication des sociétés de gestion sur le fonctionnement réel de leurs véhicules d’investissement. « Nous avons lancé R Start pour répondre à une anomalie du marché des SCPI : les véhicules présentés comme “sans frais” ne le sont pas vraiment. Ils ont remplacé des frais transparents et forfaitaires – les frais de souscription – par des frais opaques, variables et indéfinis – les frais d’acquisition, auxquels s’ajoutent, parfois des frais de brokerage qui viennent ponctionner, à plusieurs reprises, le client investisseur sans qu’il en ait conscience », explique Philippe Cervesi, président de Corum AM. Avec Start R, Corum veut démontrer qu’une autre structure est possible, plus lisible et prévisible.
Un décalage de valeurs
Au-delà du problème de transparence vis-à-vis des épargnants, Philippe Cervesi alerte sur les biais de gestion des SCPI dites « sans frais ». En premier lieu, l’incitation à l’endettement. « Les frais étant prélevés sur 100 % du montant d’acquisition, y compris la partie empruntée, la société de gestion a intérêt à maximiser l’endettement pour augmenter sa rémunération », démontre-t-il. Ensuite, sur le risque de liquidité. « Quand un souscripteur investit 100 euros, la SCPI achètera des immeubles avec un montant minoré de 4 % de frais d’acquisition. La valeur de retrait affichée est de 100 euros, alors que la valeur nette investie en immobilier pour les épargnants n’est que de 96 euros », poursuit le président. Ce décalage entre prix de retrait affiché et valeur réelle investie crée un risque structurel. « En cas de retraits massifs et sans progression significative de la valeur du patrimoine, la SCPI ne peut pas rembourser les épargnants à la valeur annoncée », rappelle Philippe Cervesi, redoutant une nouvelle crise de liquidités des SCPI, dans les années à venir.
Une architecture différente
Pour sécuriser ses clients, l’équilibre économique de R Start repose sur une architecture différente, avec des frais de gestion s’élevant à 15 % (plus élevés que sur les autres SCPI Corum), des frais sur les cessions en cas de plus-value réalisée supérieure à 7 %, pouvant atteindre 12 % du prix de vente en cas de plus-value supérieure à 13 %. A cela s’ajoute une commission de retrait dégressive (comprise entre 10 % et 3 %) en fonction de la durée de détention (0 % après huit ans). Les frais facturés sont basés sur les seuls flux positifs générés par la SCPI, à l’exception de la commission de retrait anticipé, et non sur un décaissement de la SCPI. Aussi, la rémunération de Corum dépend uniquement de la qualité de la gestion et de la capacité de la SCPI à réaliser des plus-values.
Logique de création de valeur
Accessible à partir de 200 euros la part, R Start distribue les dividendes potentiels chaque mois et offre la souplesse du réinvestissement automatique des dividendes ou des versements mensuels, possibles via le plan d’épargne immobilier. Plus risqué que les autres véhicules Corum (SRI de 4/7), R Start alterne entre une stratégie de gestion offensive, avec un endettement potentiellement plus élevé et une logique de création de valeur, ciblant des actifs dotés d’un fort potentiel de revalorisation. Diversifiée, la SCPI investit dans différentes typologies d’actifs, hors résidentiel (bureau, commerce, hôtellerie, logistique) en démarrant par la zone euro avant de s’ouvrir progressivement à d’autres marchés. « Nous cherchons des actifs à optimiser via le travail locatif, sur des baux plus courts et/ou des loyers en dessous du marché », note Philippe Cervesi. Ce dernier se refuse, en revanche, à annoncer un objectif de performance ou à promettre un taux de distribution cible. « R Start offre moins de visibilité sur sa performance future. Elle ne vise pas non plus à faire progresser son prix de part dans le temps, la valeur étant cristallisée par la distribution des plus-values. Elle n’est donc pas adaptée à un épargnant souhaitant générer un revenu stable et régulier, chaque mois, en complément de revenu », souligne le président.
