Acteur majeur de la promotion immobilière, Cogedim a su étoffer son offre patrimoniale pour traverser la crise. Si le succès du dispositif Jeanbrun est très attendu, Julien Chatter, directeur Altarea Partenaires, y voit un signal positif pour le marché et assure que les Français restent profondément attachés à la pierre.
Investissement Conseils : Quel bilan pouvez-vous tirer de l’année passée pour Cogedim et quelles sont vos ambitions pour 2026 ?
Julien Chatter : Cogedim a commercialisé huit mille lots, un chiffre en hausse par rapport à 2024 (sept mille deux cents lots), mais qui reste inférieur aux niveaux d’avant crise (entre neuf et dix mille logements). Sur ces huit mille lots, cinq mille quatre cents ont été vendus en bloc à des bailleurs, mais aussi à des investisseurs institutionnels, notamment des résidences étudiantes mixées avec du coliving. Les deux mille six cents autres lots ont été commercialisés au détail (investissement locatif ou résidence principale), un niveau comparable par rapport à 2024, alors que le marché s’est affiché en repli de 14 %. Dans le détail, mille lots ont été vendus en direct par nos équipes et mille six cents en BtotB via nos partenaires bancaires, conseillers en gestion de patrimoine, agences immobilières, commercialisateurs spécialisés, plates-formes… Sur ces mille six cents lots commercialisés, la ventilation est la suivante : trois cents en démembrement de propriété, cent-quatre-vingt en LMNP géré par un exploitant (essentiellement de la résidence étudiante), cent-quarante-sept en LMNP non géré par un exploitant, une cinquantaine en LLI (logement locatif intermédiaire), trois cents en investissement patrimonial pur et six cent-trente en résidence principale. Cette année, si les ventes en bloc ont toujours représenté une part significative de notre activité, nous comptons faire croître la part des ventes au détail d’au moins 30 %. Pour cela, nous comptons capitaliser sur nos différentes offres dédiées aux primo-accédants et aux primo-investisseurs, mais aussi sur notre savoir-faire en démembrement de propriété… En effet, notre taux d’écoulement de 10 % l’an passé (nombre de réservations par mois/stock de biens en début de mois), dans un contexte de marché difficile, prouve que ces dispositifs sont adaptés à la demande et aux capacités de financement de nos clients.
L’arrivée du dispositif Jeanbrun vous offre de belles perspectives…
Nul ne sait encore combien de ventes seront réalisées dans le cadre de ce nouveau schéma d’investissement. Mais il est vrai que c’est un signal très positif pour les investisseurs, après une année 2025 sans dispositif d’incitation fiscale depuis la fin du dispositif Pinel. Toujours est-il que le Jeanbrun, et l’amortissement du bien auquel il donne droit, convient bien aux contribuables ayant un TMI d’au moins 30 %. Il est certes un peu plus complexe à appréhender que le Pinel, mais permet de gommer la fiscalité sur les revenus fonciers. Autre signal positif, certaines banques partenaires se sont engagées sur ce sujet. Surtout, le dispositif Jeanbrun devrait séduire les investisseurs avertis qui pourraient cumuler ses avantages avec ceux du LLI, comme cela semble être possible. En effet, couplé au LLI – qui offre une TVA de 10 % et l’économie de la taxe foncière, dès lors qu’on investit au travers d’une SCI et que le bien est loué durant au moins quinze ans – le montage est particulièrement puissant. Nous n’avons pas fait le choix de lancer des opérations spécifiques en Jeanbrun, considérant qu’un programme qui fonctionne bien pour un usage en résidence principale, remplira également les conditions d’un bon investissement locatif. Après nos forces de vente, nous allons entamer la formation de nos partenaires CGP pour qu’ils appréhendent bien le dispositif, mais aussi qu’ils utilisent nos outils de simulation permettant de déterminer le meilleur cadre d’investissement (Jeanbrun, LLI, démembrement, meublé…) pour un client selon ses objectifs, son effort d’épargne possible et l’impact fiscal généré. Alors que le stock et le taux d’épargne sont au plus haut, nous sommes convaincus que les investisseurs reviendront sur l’immobilier physique. Les Français restent attirés par la pierre et ses vertus : protection contre l’inflation, utilisation du levier du crédit…
Comment avez-vous adapté votre offre aux investisseurs pour résister dans la crise ?
Nous nous sommes adaptés à la demande du marché à tous les niveaux afin de trouver la formule qui convient le mieux aux besoins, aux objectifs et à la situation patrimoniale de l’investisseur final. Nous avons accentué notre présence sur le marché du démembrement. Avec trois cents lots commercialisés l’an passé, nous sommes désormais un des leaders du marché et nous continuons à développer cette offre avec des opérations, comme celles menées actuellement à Bordeaux, Tours, Saint-Laurent-du-Var, Quesnoy-sur-Deûle (près de Lille) ou encore Sartrouville. Ici, nous travaillons avec des bailleurs sociaux sur des opérations totalement démembrées ou pour une partie d’un programme. Avec un ticket d’investissement inférieur, la nue-propriété (de quinze à dix-sept ans) attire les investisseurs qui, le plus souvent, mobilisent leur épargne pour investir. Toujours en nue-propriété, nous proposons aussi une offre unique, à la carte, sur une durée de démembrement pouvant aller de six à onze ans sur des biens neufs « classiques ». Baptisée Flex nue-pro, elle convient aux investisseurs de quarante-cinquante ans et qui se projettent dans l’utilisation future du bien, notamment la transmission de celui-ci. Nous avons aussi développé une offre en LMNP non géré par un exploitant. Ici, il s’agit de proposer une offre personnalisée, dans une résidence traditionnelle. L’investisseur dispose de la capacité de mettre son logement en location meublée longue durée, pour un rendement qui peut aller jusqu’à 5 %. Nos services équipent le logement, et notre service Altarea Gestion Immobilière assure la location du bien avec une garantie des loyers. Bien sûr, cette offre se limite aux villes où il existe une réelle demande. Cette solution séduit de plus en plus, en particulier les investisseurs recherchant plus de flexibilité ou qui pourraient décider de reprendre le bien, par exemple pour loger leurs enfants. Autre élément, nous avons également cherché à améliorer la conception de nos immeubles et de nos plans pour réduire au maximum les mètres carrés inutiles (couloirs, dégagements…), et ainsi afficher des prix de sortie optimisés.
Qu’en est-il de votre offre résidences étudiantes ?
Elle est aujourd’hui conséquente, avec cinq cents lots actuellement à la vente, avec des résidences en Ile-de-France, Bordeaux ou encore Montpellier. Ce marché souffre d’une pénurie d’offre locative, et nous mettons en avant le côté social de cet investissement, de nombreux étudiants renonçant à poursuivre leurs études, faute de logement… L’investissement en immobilier géré est davantage un placement financier, qui repose sur un bail et un exploitant qui garantit le paiement des loyers. On achète un taux de rendement, actuellement autour de 4 %, pour des biens dont le prix varie de 90 000 à 140 000 euros HT selon leur taille et leur localisation. Avant de lancer une résidence, toujours d’une taille conséquente (de cent à deux-cent-cinquante chambres), nous nous assurons de trouver l’exploitant pour sécuriser l’opération. Actuellement, Cogedim collabore avec quatre acteurs robustes : Les Belles Années, Neméa, Sergic et Studéa.
Auriez-vous des programmes à nous présenter ?
A Bordeaux, dans le quartier Belvédère, nous commercialisons une opération de quatre-cent-quarante lots, qui comprend :
- une résidence étudiante, avec des lots accessibles à partir de 100 000 euros HT pour une rentabilité de 4 % ;
- une résidence en démembrement sur seize ans, avec des prix qui débutent à partir de 85 000 euros pour la nue-propriété ;
- et une résidence « classique », avec des lots à partir de 213 000 euros. Une résidence de deux-cent-vingt-neuf lots est commercialisée à Montpellier (à cinq minutes du tramway et dix minutes du centre-ville), avec des lots allant de 100 000 à 115 000 euros HT, pour une rentabilité de 4 %. Enfin, pour un investissement purement patrimonial, nous proposons une résidence neuve, avec une ossature bois, dans le XIIIe à Paris, à deux pas de la BnF, avec un prix moyen au mètre carré de 13 500 euros.
Comment accompagnez-vous vos partenaires ?
Via Altarea Partenaires, nous sommes à leurs côtés pour trouver la meilleure formule qui convient à leurs clients. Par exemple, le Jeanbrun, le LMNP, le démembrement conviennent à des profils d’investisseurs différents : le rôle du conseiller en gestion de patrimoine prend alors tout son sens. Nous proposons également des offres commerciales comme Cogedim Avantage : nous prenons en charge les frais d’acquisition des investisseurs, ainsi que les formalités avant la mise en location du bien : l’installation d’une cuisine, une année de gestion locative ou encore les éventuels frais d’un cabinet comptable. Avec actuellement trois mille lots disponibles, nous disposons de l’offre qui peut répondre aux différentes attentes de leurs clients.
