Depuis quinze ans, Euryale opère dans l’immobilier de santé via sa SCPI Pierval Santé. La société vient d’élargir son champ d’action avec le lancement d’une nouvelle SCPI, Euryale Horizons Santé, et compte aller plus loin encore avec le repositionnement de la SC Trajectoire Santé. Son président-fondateur, Jean-Jacques Olivié, affiche son ambition de devenir l’acteur de référence du secteur au niveau européen.
Investissement Conseils : Pourriez-vous nous rappeler les origines d’Euryale ?
Jean-Jacques Olivié : La société de gestion a été lancée il y a quinze ans. Nous avons saisi l’opportunité de nous positionner sur un marché qui était en pleine structuration – 5 à 6 milliards d’euros de transactions par an à l’époque – avec d’importants besoins non couverts. En effet, le vieillissement de la population annonçait des besoins énormes, aujourd’hui encore très élevés, en termes de capacité d’accueil : en 2050, la population européenne des plus de quatre-vingts ans augmentera d’environ 22 millions de personnes – soit l’équivalent de la population de l’Australie – et celle des plus de soixante-cinq ans d’environ 45 millions de personnes – soit l’équivalent de la population de l’Argentine. La puissance publique n’a pas les moyens de répondre à ces enjeux, d’où la nécessité de flécher l’épargne des Français vers cette classe d’actifs. Dès notre création, nous avons aussi fait le choix d’être un acteur européen, contrairement aux SCPI qui, à l’époque, étaient principalement positionnées sur la France et plus particulièrement l’Ile-de-France. Aujourd’hui, nous gérons 3,3 milliards d’euros pour le compte de soixante mille associés, à 80 % sur du séjour long, à savoir des résidences médicalisées pour personnes âgées. Etre spécialisé sur un marché nous permet de bien comprendre ses enjeux et d’avoir un suivi fin de nos exploitants qui sont nos partenaires de long terme puisque nous sommes engagés sur des baux allant de douze à trente ans, comme cela peut être le cas en Allemagne. Enfin, avant même la généralisation de l’ESG, nous avons tout de suite souhaité être un fonds de partage. Dans ce cadre, nous apportons notre soutien à l’Institut du cerveau et à la Fondation Toulouse cancer santé. Depuis notre création, nous avons bâti un écosystème conséquent qui nous permet d’être un spécialiste à 360° de la santé. Dans ce sens, nous allons également investir dans des entreprises afin de devenir la première plate-forme européenne d’investissement non coté dans la santé. Nous avons renforcé nos équipes ces dernières années, par exemple avec les recrutements de Daniel While, notre directeur recherche et stratégie, Sabine Nevers Brunel, notre directrice du développement durable, ou encore Isabelle Clerc en tant que directrice générale déléguée. Pour aller plus loin, nous nous appuyons sur Euryale Lab, un think-tank réunissant des spécialistes de notre secteur, qui nous permet d’anticiper ses évolutions et d’imaginer la médecine de demain. Il se compose notamment de Pierre Sabatier, Jean Dautry de l’association Espoir Alzheimer, Michel Tolila, spécialiste en numérisation immobilière, Alexandre Brun, géographe urbaniste, ou encore Marie Martins, expert immobilier seniors, santé, étudiant. Euryale Lab aura également vocation à produire du contenu via des livres blancs publiés régulièrement et d’être un observatoire global du marché de la santé en élargissant notre réflexion au-delà de l’immobilier, et donc également aux domaines de la recherche, de la pharmacie, de l’hospitalisation privée…
Comment avez-vous traversé la crise récente ?
Nous n’avons pas eu besoin de baisser le prix de notre SCPI. Plusieurs raisons expliquent cette résilience : le secteur est lui-même résilient ; nous nous appuyons sur des beaux longs et des locataires solides ; notre patrimoine est très diversifié avec près de deux-cent-cinquante biens en portefeuille et une bonne diversification géographique. Nos actifs sont aussi de bonne qualité et jeunes (plus de la moitié a moins de dix ans). En effet, 40 % de nos acquisitions l’ont été en Vefa (vente en l’é tat futur d’achèvement). Nous avons décidé de maintenir cette stratégie – qui, certes, temporairement nous coûte un peu en performance à court terme, d’autant plus qu’avec la baisse de la collecte, nous avons dû augmenter notre taux d’endettement –, car elle permet de créer de la valeur sur le long terme, comme en témoignent nos récentes cessions avec de belles plus-values. Ainsi, nous visons un rendement de 4 à 4,5 % pour 2025, mais celui-ci va mécaniquement augmenter entre 4,5 et 5 % dans les prochaines années. Autre élément, notre faible exposition aux investisseurs institutionnels, à 7 %, nous a également permis de ne pas avoir de sorties importantes. Depuis quelque temps, nous observons une reprise du marché. Nous sommes d’ores et déjà prêts à investir avec plus de 1,3 milliard d’euros de transactions dans le « pipe ».
En juin dernier, vous lanciez votre seconde SCPI, Euryale Horizons Santé. Quel est son positionnement ?
Euryale Horizons Santé est dédiée au soin et au bien-être. Elle se veut complémentaire de la SCPI de cœur de portefeuille Pierval Santé, car plus dynamique et avec un endettement plus élevé pour plus de performance. Elle investira dans des cliniques, des établissements de soins de suite, de l’hôtellerie hospitalière, des centres de sport, des laboratoires, etc. Tout comme Pierval Santé, elle aura également une dimension internationale, avec une exposition plus forte en Amérique du Nord, autour de 35 %. Avec Euryale Horizons Santé, nous visons un objectif de rendement non garanti de 5,5 % en moyenne sur dix ans, avec une distribution trimestrielle. Le minimum de souscription est fixé à vingt parts (50 euros l’unité) et le délai de jouissance est au premier jour du cinquième mois. S’agissant des frais, la commission de souscription s’élève à 12 % TTI et les commissions de gestion à 10 % TTI (13 % TTI pour l’Amérique du Nord). Euryale Horizons Santé met également en place une démarche de mécénat auprès de l’Institut du cerveau et la Fondation Toulouse cancer santé.
Un mot sur votre unité de compte Trajectoire Santé ?
Elle a été lancée au début de la hausse des taux, avec des référencements chez Spirica et AG2R La Mondiale. Aujourd’hui, alors qu’elle compte 70 millions d’euros d’encours et que sa collecte a été stoppée par les assureurs, nous sommes en train de la repositionner pour en faire un fonds Eltif 2.0. En effet, dans le cadre de notre volonté d’être un acteur de la santé à 360° nous comptons investir également au sein des entreprises comme nous l’avons récemment fait dans la start-up HealthTech Ziwig qui a créé un test utilisant l’analyse des ARN dans la salive et l’intelligence artificielle, et qui permet de réduire considérablement le temps de diagnostic de l’endométriose, une maladie qui touche une femme sur dix en France. Avec Trajectoire Santé, notre volonté sera d’investir aussi bien dans de l’immobilier (autour de 70 %), mais aussi des entreprises cotées et non cotées (autour de 30 %).
Quels sont vos objectifs à moyen terme ?
Nous souhaitons atteindre les 6 milliards d’euros de capitalisation via nos nouveaux véhicules, mais aussi la constitution de clubs deals. Pour cela, nous allons encore étoffer notre équipe d’animation commerciale auprès des CGP et des banques privées. Avec ce dispositif et les apports de notre observatoire, nous comptons être identifiés comme le référent sur le secteur de la santé.
