Depuis dix ans, le groupe Corum suit une stratégie innovante et performante, qui s’exonère des tendances. Le succès de ses SCPI, désormais accessibles via une assurance-vie « maison », devrait être une nouvelle fois au rendez-vous en 2021.
Rencontre avec Jonathan Wasserman, président de Corum l’Epargne.
Investissement Conseils: Quels sont les métiers de Corum l’Epargne ?
Jonathan Wasserman: Le groupe Corum a été fondé en 2011 autour de deux activités. D’une part, la gestion et la commercialisation de solutions d’épargne dans l’immobilier, en l’occurrence les SCPI qui ont fait notre réputation auprès du public. Et d’autre part, le financement aux entreprises par le biais de fonds obligataires de haut rendement, à destination des institutionnels européens. Deux domaines d’activité moins éloignés l’un de l’autre qu’il n’y paraît:immobilier et obligataire ont pour vertu d’entretenir des liens étroits avec l’économie réelle. Par ailleurs, nous avons pu mettre en place des synergies entre ces deux métiers, en déployant par exemple l’expertise de nos équipes obligataires dans l’analyse de la solidité financière des sociétés afin de savoir si elles sont en mesure de payer leur loyer pendant la durée du bail.
Il y a quelques années, nous avons élargi aux épargnants notre savoir-faire obligataire, avec la création de fonds grand public sur cette classe d’actifs. Fin 2020, les deux activités de Corum l’Epargne représentaient quatre milliards d’euros sous gestion pour soixante mille épargnants.
Quelles étaient vos motivations en lançant votre compagnie d’assurance l’an dernier ?
J. W. Notre ambition a toujours été de mettre du sens dans l’épargne des investisseurs, en privilégiant la transparence et l’accessibilité. Mais il manquait une pierre à notre dynamique:l’assurance-vie, si connue et appréciée des épargnants, et qui offre un avantage fiscal dont tout Français peut bénéficier. Nous ne voulions pas travailler en marque blanche avec une compagnie d’assurance proposant des conditions identiques à celles de tout le marché. Nous avons donc créé notre propre compagnie d’assurance-vie en février 2020 et lancé le contrat Corum Life dans la foulée. Plutôt que de travailler en architecture ouverte comme le font déjà nos confrères, nous avons choisi de ne distribuer dans notre assurance-vie que six produits de la gamme Corum l’Epargne en exclusivité:deux SCPI et quatre fonds obligataires. Une solution simple, lisible et rassurante puisque nous connaissons parfaitement nos fonds. Les clients peuvent donc désormais acquérir nos SCPI en direct ou via notre contrat d’assurance-vie. Ce choix n’implique aucun frais supplémentaire pour l’épargnant, puisque Corum Life est sans frais d’entrée, sans frais de gestion et sans frais d’arbitrage, ce qui est unique en France. Les frais sous-jacents des fonds nous permettent d’offrir gratuitement cette enveloppe assurantielle. La performance sera donc la même, que le fonds soit investi en direct ou via notre assurance-vie. Pour Corum, le choix de cette enveloppe assurantielle permet de capter une clientèle beaucoup plus large; 50 % des souscriptions sur Corum Life émanent d’ailleurs de nouveaux clients.
Comment vous démarquez-vous sur le marché ?
J. W. Corum est entièrement détenu par ses dirigeants; le groupe est donc 100 % indépendant. Notre philosophie repose depuis 2011, pour chacun de nos produits, sur un seul objectif:la performance. Ainsi, Corum Origin est la seule SCPI à avoir toujours servi, depuis sa création le 6 avril 2012, au moins 6 %, soit l’objectif qu’elle s’était fixé dès son lancement. Pour y parvenir, nous avons opté pour une stratégie paneuropéenne et joué sur les cycles des différents pays dans lesquels nous avons acquis des actifs. Nous avons ainsi monté un fonds diversifié qui servait de la performance. Nous ne cherchons pas à suivre les modes et les tendances. C’est pourquoi nous ne mettons pas en avant notre démarche ISR. Pour autant, lorsque nous sélectionnons un bien, nous prenons évidemment en compte les critères de performance énergétique. Si un immeuble est obsolète, le locataire n’y restera pas, ce qui serait préjudiciable au rendement de la SCPI. Nous sommes donc tenus de prendre ces critères ISR en considération.
Corum l’Epargne se distingue par ailleurs par sa capacité à innover. Nous avons introduit la mensualisation des revenus distribués, le réinvestissement automatique des dividendes… Cela n’existait pas avant l’apparition de Corum Origin. Nous avons également été les premiers à imaginer les versements programmés avec décimalisation des parts pour une souscription affinée à l’euro près. Autant d’options qui participent au succès de nos solutions. Depuis 2016, ce succès est tel que nous sommes obligés de limiter la collecte à 300 millions d’euros, afin de ne pas casser le rendement.
Quelle est votre stratégie d’investissement en matière de SCPI ?
J. W. Corum Origin est la première SCPI à avoir investi dans l’ensemble de la zone euro. Nous avons ensuite créé Corum XL, car nous sentions que le marché européen allait manquer de profondeur et que nous serions bientôt limités dans nos investissements. Depuis 2016, il est effectivement devenu plus compliqué de trouver des actifs de qualité, avec un bon locataire et capables de générer plus de 6 % de rendement. Nous avons donc ouvert les frontières de la zone euro. Corum XL a été la première SCPI à développer une stratégie en zone euro et au-delà. La SCPI est investie dans plusieurs devises, ce qui renforce sa diversification. Elle possède aujourd’hui des immeubles dans douze pays, et a récemment investi en Pologne, au Royaume-Uni et jusqu’au Canada. Le Brexit et, dans une certaine mesure, la crise de Covid-19 nous ont permis de réaliser de belles acquisitions au Royaume-Uni. Nous ne fermons d’office aucun marché. Nous avons une équipe de trois personnes en R&D dont la mission consiste à étudier les nouvelles zones d’investissement et les locataires potentiels. Corum XL rencontre un grand succès et elle est devenue notre SCPI phare. Nous ciblons toutes les typologies d’actifs, à l’exception de l’habitation qui implique une gestion locative complexe trop éloignée de notre métier. Nous avons d’abord acquis de nombreux commerces, considérés comme le parent pauvre de l’immobilier. Nous avons aussi acheté beaucoup d’actifs de logistique, que nous revendons actuellement. Nous nageons donc à contre-courant puisque cette thématique est aujourd’hui très prisée des investisseurs… Nous privilégions désormais l’hôtellerie et recherchons des établissements tenus par de beaux exploitants qui ont su résister à la crise. Le commerce de centre-ville, un peu délaissé par les investisseurs au profit de la logistique, nous intéresse également. En revanche, les actifs de santé, si appréciés actuellement, nous semblent bien trop chers. Nous ne sommes pas convaincus par l’engouement qui porte aujourd’hui le marché des Ehpad:ceux-ci ont perdu beaucoup de clients en raison de la crise sanitaire et sont confrontés au contre-courant du maintien à domicile, une tendance que les problématiques de condition de vie en Ehpad, de plus en plus décriées, sont venues renforcer.
Comment se positionne la SCPI Corum Orion, lancée en janvier 2020 ?
J. W. Depuis huit ans, nous voyons régulièrement passer de très beaux dossiers immobiliers que nous sommes obligés de rejeter car ils ne génèrent pas 6 % de rendement et ne peuvent donc intégrer Corum Origin, Nous ne voulions plus devoir systématiquement renoncer à ces actifs patrimoniaux. Nous avons donc créé Orion pour les accueillir. Cette SCPI a un objectif de performance de 4,5 %, et investit uniquement en zone euro sur des actifs de bureaux, commerces, hôtels et logistique. Parmi nos locataires, des valeurs sûres, comme Google et Aldi Stores en Irlande.
“ Nous visons 1,4 milliard de collecte cette année, équitablement répartie entre immobilier et obligations.”
Comment traversez-vous la crise ?
J. W. La gestion de nos immeubles est entièrement réalisée en interne, ce qui implique de maîtriser une quinzaine de langues. Nous disposons de sept bureaux en Europe et dans le monde afin d’être au plus près de nos immeubles et de nos locataires. Au début de la crise, 40 % de nos locataires ont réclamé des annulations ou reports de loyer. Nous avons accompagné les plus fragiles et refusé les demandes qui nous semblaient exagérées. Finalement, seul 1 % des loyers a fait défaut sur l’année 2020. Nous avons donc terminé l’année sur des très belles performances dépassant une nouvelle fois nos objectifs de rendement, performances uniquement issues des loyers perçus et des plus-values réalisées. Nous maintenons notre confiance et nos objectifs pour 2021.
S’agissant des acquisitions, la pandémie de Covid-19 a freiné notre activité entre mars et juin 2020, notamment en raison d’une baisse du nombre d’immeubles en vente. Nous avons toutefois pu saisir quelques opportunités sur des vendeurs contraints de céder leurs actifs immobiliers.
Quels sont vos objectifs de croissance ?
J. W. Nous souhaitons continuer de grandir dans un monde où l’épargne est encore essentiellement détenue par les banques. Nous visons 1,4 milliard de collecte cette année, équitablement répartie entre immobilier et obligations. Notre ambition est aujourd’hui d’asseoir notre compagnie d’assurance. Notre grand challenge, après celui de la SCPI en 2012, consiste à rendre le marché obligataire compréhensible par le grand public, à le démocratiser comme nous l’avons fait pour l’immobilier. C’est un challenge aussi ambitieux et passionnant que celui de la SCPI.
