La Cour de cassation juge désormais que lorsque l’assureur n’a pas été informé de l’aliénation de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie, puis résilier le contrat, après avoir adressé à celui qui a aliéné la chose, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de lui, la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 du code des assurances. Tous les lots d’un ensemble immobilier ont été réunis entre les mains d’une société, sans que l’assureur ne soit informé de ce changement de propriétaire. L’assureur a mis en demeure le syndicat de copropriétaires de s’acquitter de la prime d’assurance pour l’année suivante, puis a résilié le contrat. Le 6 septembre 2017, l’immeuble a été endommagé par le cyclone Irma.

L’assureur n’avait pas été averti
Estimant que l’assureur devait garantir le sinistre, la société l’a assigné devant un tribunal de grande instance afin, notamment, qu’il soit condamné à prendre en charge le coût de la remise en état du bien sinistré. La cour d’appel de Basse-Terre l’a déboutée de ses demandes. Après avoir constaté que la société, qui était devenue l’unique propriétaire de l’immeuble assuré, n’avait averti l’assureur ni du changement de propriétaire du bien assuré ni de sa nouvelle adresse, puis retenu qu’il n’était pas établi que l’assureur avait eu connaissance du changement de propriétaire du bien assuré et de sa nouvelle adresse, les juges du fond en ont déduit qu’en adressant la mise en demeure par LRAR à la dernière adresse connue du syndicat des copropriétaires, l’assureur avait régulièrement résilié le contrat. Dans un arrêt rendu le 6 novembre 2025 (pourvoi n° 23-13.984), la Cour de cassation rappelle avoir jugé que le transfert de la chose assurée opère, en vertu de l’article L. 121-10 du code des assurances, la transmission active et passive à l’acquéreur du contrat d’assurance, dès lors que ce contrat existe au jour de l’aliénation et que la mise en demeure qu’adresse l’assureur à l’ancien propriétaire, lequel demeure tenu du paiement des primes jusqu’au moment où il a informé l’assureur de l’aliénation, est sans conséquence sur l’obligation de garantie qui ne peut être suspendue que par une mise en demeure adressée personnellement à l’acquéreur.

Aliénation de la chose assurée
La Haute juridiction judiciaire ajoute en premier lieu que cette solution, ainsi que la doctrine a pu le relever, fait obstacle à la faculté, prévue par la loi au profit de l’assureur, de suspendre la garantie et de résilier l’assurance pour non-paiement des primes dès lors qu’il ne peut adresser une mise en demeure à un acquéreur dont il ignore l’existence. En deuxième lieu, il résulte de l’article L. 121-10 du code des assurances qu’en cas d’aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l’assureur au paiement des primes échues et reste garant des primes à échoir tant qu’il n’en a pas informé l’assureur. Or, selon l’article R. 113-1 du code des assurances, la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 résulte de l’envoi d’une lettre recommandée, adressée à l’assuré, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l’assureur. L’ensemble de ces considérations conduit la Cour de cassation à juger désormais, pour assurer l’effectivité de la faculté de résiliation ouverte à l’assureur, que, lorsqu’il n’a pas été informé de l’aliénation de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie puis résilier le contrat, après avoir adressé à celui qui a aliéné la chose, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de lui, la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 du code des assurances.