En 2025, le marché des bureaux en Europe a affiché une demande placée globalement stable, en ligne avec 2023 et 2024, confirmant la moyenne quinquennale comme nouveau point d’équilibre post-crise sanitaire, révèle BNP Paris Real Estate. La dynamique reste portée par les localisations centrales et les actifs de qualité, tandis que la polarisation du marché se renforce, tant sur les marchés utilisateurs que sur l’investissement, en nette reprise.

La demande placée reste stable
Après un premier semestre prometteur, l’activité locative a ralenti en Europe dans la deuxième moitié de l’année 2025, avec un repli de - 6 % au troisième trimestre suivi de - 4 % au dernier trimestre. Au total, sur l’année 2025, les volumes s’affichent dans la continuité des deux années précédentes et dépassent tout juste 8 millions de mètres carrés sur les dix-huit principaux marchés européens. Certains marchés ont enregistré de belles progressions en 2025, à commencer par Francfort, qui rebondit de 54 % avec une demande placée annuelle de 611 000 m2, soit son volume le plus élevé depuis 2019. Londres affiche également une nette croissance (+ 11 % par rapport à 2024), portée par des marchés très dynamiques comme King’s Cross (+ 35 %) et Southbank (+ 16 %). Luxembourg et Dublin, des marchés plus volatils en raison de leur taille plus réduite, ont également bien performé en 2025, avec des hausses respectives de + 34 % et + 14 %.

Une offre disponible hétérogène
La vacance moyenne des bureaux en Europe s’élève à 9,5 %, à fin 2025. Si la vacance progresse globalement sous l’effet d’un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande, les dynamiques restent très contrastées selon les localisations : les secteurs centraux continuent d’afficher une disponibilité limitée, en particulier pour les immeubles récents, tandis que la vacance s’accentue nettement en périphérie et sur les actifs de seconde main. Ainsi, le taux de vacance moyen dans les quartiers des affaires s’établit à 5,6 % à fin 2025, contre 11,1 % dans les marchés secondaires. Cet écart, qui s’accentue continuellement depuis 2020, reflète la dichotomie croissante du marché. Les disparités les plus marquées s’observent notamment à Barcelone, Paris et Bruxelles : à Barcelone, la vacance dans le quartier central des affaires atteint 1,6 %, contre plus de 12 % dans les quartiers secondaires.

Les valeurs locatives en hausse
Les loyers prime des bureaux continuent d’augmenter dans la majorité des métropoles européennes, sous l’effet d’une pénurie persistante de nouvelles surfaces. Les marchés d’Europe du Sud se distinguent particulièrement, avec de fortes hausses des loyers observées à Milan (+ 11 %), Barcelone (+ 10 %), Madrid (+ 6 %) et Rome (+ 4 %). En moyenne, les loyers prime ont augmenté de + 4,4 % en 2025 (sur une quarantaine de marchés en Europe).