Ce dispositif fiscal, connu sous le nom de loi Malraux, concerne les opérations de restauration immobilière.

Il est possible de le résumer de la manière suivante :

- pour un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2009, les propriétaires d’un immeuble pour lequel ils entreprennent une restauration peuvent imputer les déficits fonciers sur le revenu global, et ce sans aucun plafond, si le bien est situé dans un secteur éligible ;

- pour un permis de construire déposé à compter du 1er janvier 2009, les dépenses de rénovation donnent droit à une réduction d’impôt de 30 ou 40 % des dépenses effectuées, retenues dans la limite de 100 000 E.

Opérations concernées

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt dans le cadre du nouveau dispositif s’étendent à l’en­emble des dépenses de travaux imposés et/ou autorisés par l’autorité publique. Autrement dit, toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l’avantage fiscal, dès lors que ces travaux sont réalisés, avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la DUP ou dans le PSMV approuvé.

Il peut s’agir notamment :

- de dépenses de travaux de démolition imposés par l’autorité publique ;

- de dépenses de travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants ;

- de dépenses de travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant temporairement perdu cet usage.

Réduction d’impôt

La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dé­penses définies précédemment, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement. Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.

Le taux de la réduction d’impôt diffère selon la zone de protection concernée. Il est égal :

- pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), à 30 % du montant des dépenses ;

- pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé, à 40 % de ces mêmes dépenses.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction (base de calcul de celle-ci) sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 E. Le propriétaire est donc susceptible de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale annuelle de 30 000 ou 40 000 E selon la zone de localisation de l’immeuble.

Engagement de location

Que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre usage, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant neuf ans. Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés de la société doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

Compatibilité fiscale

Il est interdit de cumuler le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux avec les réductions d’impôt suivantes :

- les réductions d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme ;

- la réduction d’impôt au titre des investissements dans une résidence hôtelière à vocation sociale ;

- la réduction d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer.

Par ailleurs, le régime est incompatible avec celui du micro-foncier et du LMNP ou LMP. 

Textes de référence

Article 31 I 1er-b ter et 156 I 3e al. 3 et 4 du Code général des impôts : textes légiférant le nouveau régime fiscal.

Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903) : loi instituant la loi Malraux.

Loi de finances rectificative pour 1994 : création des ZPPAUP.

Loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU), article 26 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 : loi modifiant le dispositif de mise en place ou la transformation des secteurs sauvegardés.

Loi de finances rectificative pour 2003 (loi n° 2003-1312 du 30 décembre 2003 - art. 68 - JO du 31 et instructions BOI 5D-6-04) : article de loi qui étend le dispositif Malraux aux travaux de réaffectation à l’habitation.

Décret du 25 mars 2007 - JO du 28 : texte relatif aux secteurs sauvegardés et modifiant le Code de l’urbanisme.

MAJ le 28/01/2010