Le statut de loueur en meublé professionnel a été profondément modifié.

Il fait l’objet de nombreuses restrictions, notamment sur la façon d’apprécier l’aspect réellement professionnel de l’activité. En conséquence, le nombre de loueurs professionnels devrait diminuer au cours des années à venir. Des mesures transitoires pour passer du statut de LMP à celui de LMNP ont été mises en place.

Dorénavant, pour être loueur en meublé, l’investisseur souhaitant bénéficier de ce statut doit remplir simultanément trois conditions cumulatives :

- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent
23 000 E ;

- ces recettes dépassent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2009. Auparavant, le loueur en meublé professionnel était considéré comme tel s’il retirait de cette activité au minimum 23 000 E de ressources annuelles ou si les revenus de cette activité représentaient plus de 50 % de son revenu global. Maintenant, il a l’obligation de cumuler ces deux conditions. Le « ou » a donc été remplacé par un « et ». 

Mesure transitoire

Ces nouvelles dispositions s’appli­quent depuis le 1er janvier 2009 à tous les loueurs en meublé professionnels existants et à tous les baux en cours. Pour éviter que d’anciens LMP perdent brutalement leur statut, il est prévu un mécanisme permettant une transition étalée dans le temps pour les amener du statut de LMP à celui de LMNP.

Le montant des recettes des baux en cours avant le 1er janvier 2009 est multiplié par cinq avant d’être comparé aux autres recettes du foyer fiscal. Sont concernés les immeubles acquis ou achevés avant le 31 décembre 2008, ainsi que ceux acquis en l’état futur d’achèvement, en l’état futur de rénovation ou à terme avant cette date. Sont également concernés les immeubles réservés avant le 1er janvier 2009 dans le cadre d’une acquisition en l’état futur d’achèvement ou d’une acquisition à terme.

Cette majoration de recettes s’effec­tue de manière dégressive dans le temps : elle est diminuée de deux cinquièmes du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci. Ce délai de dix ans conduit à faire bénéficier de la mesure transitoire l’ensemble des locations ayant débuté depuis 2000.

Avantage fiscal

L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté d’imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié. 

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris les charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés au crédit, et les éventuels frais d’étude et de recherche. Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocations familiales

Report des déficits

Si les autres charges n’absorbent pas la totalité des loyers perçus, l’amor­tissement de l’immeuble peut être pris en compte, mais uniquement pour ramener le résultat de la location à zéro. L’administration admet également que la fraction d’amortissement exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement, en complément de l’annuité normale ou après la durée normale d’utilisation, mais toujours dans le respect de la limitation précisée par l’article 31.

Régime des plus-values

Dans le cadre du LMP, l’exonération d’imposition des plus-values lors de la revente du logement est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excèdent pas, pour les revenus de 2009, le seuil de 90 000 E HT, et cela après au minimum cinq années d’exploitation. Si les recettes sont situées entre 90 000 E HT et
126 000 E HT, l’exo­nération est partielle. Il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien, mais celui de l’activité de loueur.

Un bien acquis peu avant sa revente est donc susceptible d’être exonéré de plus-value si l’activité de loueur a duré plus de cinq ans.

Impôt sur la fortune

L’exonération à titre de biens professionnels est restreinte. En effet, elle est réservée aux loueurs professionnels qui remplissent simultanément deux conditions : retirer de leur activité de location meublée plus de 23 000 E de recettes annuelles et plus de 50 % de leur revenu à la fois. Ces deux conditions ont été retranscrites à l’article 885 R du CGI.

Textes de référence

Code général des impôts : articles 151 septies, 39 C et 31 de l’annexe II.

Réponse ministérielle, JOAN du 21 mai 1990 : précisions sur les possibilités d’exonération des droits de mutation.

Réponse ministérielle, JOAN du 3 août 1992 : précisions relatives au nombre de logements nécessaire au statut du LMP.

Instruction du 1er août 1996 (BOI 4-A-7-96) : instruction qui exclut du statut de LMP les logements qui dépassent la simple jouissance d’un bien.

Loi de finances pour 1999 (loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998) : loi restreignant les possibilités d’exonération à l’ISF pour les LMP.
Loi de cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005) : loi qui encadre la location meublée professionnelle, notamment s’il s’agit d’un logement destiné à l’habitation principale du locataire.

Loi de finances rectificative pour 2008 (loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008, article 90) : loi qui modifie les conditions d’accès et d’exercice du loueur en meublé professionnel.

MAJ le 28/01/2010