Dispositif
En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier peut percevoir des revenus.
Mais le capital est aliéné. Il n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.

Fiscalité
Si l’immeuble est donné en location, l’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu’il perçoit. Le nu-propriétaire, s’il supporte les charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d’autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers. C'est l'usufruitier qui est imposé à l'ISF sur la valeur totale du bien.

Obligations
Les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.
Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents, jusqu’au 4e degré inclusivement, et concerner un immeuble, qu’il soit bâti ou non. Le démembrement portant sur des titres de société est donc exclu.

Contribuables concernés
• Pour l’acquisition de la nue-propriété, en priorité les investisseurs fortement imposés ou ceux qui disposent de revenus fonciers importants mais ne recherchent pas de revenus immédiats.
• Pour l’acquisition de l’usufruit, en priorité ceux qui recherchent des revenus immédiats importants mais peu imposés à l’IR.


Textes de référence
• Articles 605 et 606 du code civil
Droits et obligations des nus-propriétaires et des usufruitiers.
• Loi du 12 avril 1996
Loi qui a porté le report des déficits fonciers de cinq à dix ans.

MAJ le 28/01/2010