Ce régime intéresse surtout les investisseurs qui achètent un bien immobilier pour le rénover et le mettre ensuite en location.
En effet, dans cette hypothèse, les dépenses engagées sont toujours très élevées et dépassent les recettes, générant ainsi un déficit foncier déductible du revenu global.

Nature de l’avantage fiscal

Les propriétaires d’un immeuble loué nu peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier, dans la limite maximum de 10 700 E par an. La partie excédentaire qui ne peut venir en déduction du revenu imposable global s’impute sur les futurs bénéfices fonciers des dix années à venir.

Modalités d’imputation

Si le revenu est insuffisant pour absorber les 10 700 E, la partie non imputée vient en déduction du revenu global des six années suivantes. La limite de 10 700 E est appréciée par déclaration de revenus. Elle est donc globale pour tous les immeubles ou parts possédés par un même investisseur et par les membres de son foyer fiscal.  Ce régime d’imputation sur le revenu global n’est pas optionnel. Il s’applique ainsi automatiquement dès qu’un déficit est constaté au cours d’une année.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les seuls revenus fonciers, et ce pendant dix ans. Ils ne viennent jamais en déduction du revenu global. En revanche, ils sont déductibles sans limite de montant.

Déficit supérieur à 10 700 E

La fraction du déficit supérieure à la limite de 10 700 E annuels n’est imputable que sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Revenu imposable insuffisant

Dans le cas où le revenu global du  contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent de ce déficit peut être reporté pendant les six années suivantes sur des revenus fonciers. Ainsi, la quote-part des déficits fonciers n’excédant pas 10 700 E est reportable sur le revenu global des six années suivantes en cas d’insuffisance de revenus l’année de leur constatation.

Textes de référence

Code général des impôts, article 156-1-3° : texte de principe.

Loi de finances pour 1993 : mise en place du dispositif permettant d’imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu’à 10 700 E.

Loi de finances pour 2004  (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) : loi qui porte le délai d’imputation sur le revenu global de cinq à six ans.

Loi de finances pour 2006 (loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005) : loi réorganisant les différents taux de déduction forfaitaire et notamment celui relatif aux déficits fonciers.

MAJ le 28/01/2010