Profession CGP - HORS SÉRIE 2017/2018
Le hors-série de Profession CGP consacré au métier de conseil en gestion de patrimoine se révèle un guide complet pour tout savoir sur le métier de conseil en gestion de patrimoine...
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Le dispositif Scellier



S’il est un dispositif qui n’a cessé d’être modifié jusqu’à sa suppression, c’est bien celui-là. Pour essayer d’être clair, nous envisagerons trois périodes :

- un investissement réalisé en 2010 ou avant ;
- un investissement réalisé en 2011 ;
- un investissement réalisé en 2012 pour la dernière fois, puisque le dispositif Scellier a pris fin le 31 décembre 2012, pour céder la place au dispositif Duflot, qui a lui même cédé la place au dispositif Pinel. 
L’investisseur ne peut plus y prétendre, mais les opérations réalisées ouvrent encore droit, évidemment, aux réductions d’impôt initiales.
 
Opération réalisée en 2010 ou avant
L’acquisition d’un logement neuf, transformé ou réhabilité, pour un prix de revient retenu à hauteur de 300 000 €, loué nu à titre de résidence principale du locataire, ouvre droit à une réduction d’impôt de 25 %, étalée sur neuf ans, soit une réduction maximale de 8 333 € par an. Le bailleur est tenu de respecter des plafonds annuels de loyers, mais aucune condition de ressources du locataire n’est exigée.
Il ne peut être fait qu’une seule acquisition par an. L’investisseur doit s’engager à louer nu à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans (Scellier classique) ou une durée maximale de quinze ans (Scellier intermédiaire). Dans ce dernier cas, la réduction d’impôt est plus importante, le bailleur bénéficie d’un abattement complémentaire de 30 % sur les loyers perçus, mais les ressources du locataire sont plafonnées et les plafonds de loyers moins élevés.
Cette réduction d’impôt s’applique aussi aux contribuables qui souscrivent, à compter du 1er janvier 2009, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), à condition que 95 % du montant de la souscription serve à financer un logement éligible à la réduction d’impôt. 
La date de réalisation de l’investissement à retenir pour déterminer le taux applicable est la date de la signature de l’acte authentique d’achat en cas d’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, la date de la demande de permis de construire en cas de construction par le contribuable, ou la date de souscription des parts en cas d’investissement par l’intermédiaire d’une SCPI.
 
Répartition de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Elle est accordée pour la première fois au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû par le contribuable au titre de l’année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
Le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées est lié au maintien de la mise en location du logement. Cette condition n’a aucun impact lorsque ce report doit s’effectuer au titre d’une année couverte par l’engagement de location.
Dans ce cas, le logement est nécessairement maintenu en location l’année du report, conformément à l’engagement pris par le propriétaire-bailleur.
En revanche, dans l’hypothèse où ce report s’effectue au titre d’une année postérieure à l’engagement de location, la nouvelle condition a pour effet de contraindre le contribuable qui souhaite bénéficier du plein effet de la réduction d’impôt à maintenir le logement en location pour une période supérieure à celle pour laquelle il s’était engagé au départ.
Le classement par zones 
géographiques
Seuls les immeubles situés dans les anciennes zones A, B et C sont éligibles à ce dispositif. Si le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), une déduction forfaitaire de 26 % sur les revenus fonciers est pratiquée. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires varient selon ces différentes zones. Ils sont revalorisés chaque année et publiés par l’administration fiscale.
 
Opération réalisée en 2011
Le classement par zones géographiques
Seuls les immeubles situés dans les zones A, A bis, B1 et B2 sont éligibles à ce dispositif. Si le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), une déduction forfaitaire de 26 % sur les revenus fonciers est pratiquée. Les logements situés dans des communes classées en zone C peuvent bénéficier de la réduction d’impôt lorsque ces communes font l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du Logement, après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme. La décision du ministre de délivrer ou non l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.
 
Scellier classique
Le taux de 22 % a été maintenu pour les logements BBC pour lesquels un contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 et pour lesquels l’acte authentique de vente est passé au plus tard le 31 mars 2012.
Pour les logements non BBC acquis dans ces mêmes conditions, le taux de la réduction d’impôt est de 13 % lorsqu’un contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique de vente est passé au plus tard le 30 mars 2012.
Pour les logements acquis en 2012, sans aucune réservation avant le 31 décembre 2011, le taux est de 13 % pour les logements BBC, 6 % pour les logements non BBC dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2011 ou 0 % si le permis de construire a été déposé à une date ultérieure.
Les souscriptions de parts de SCPI qui financent des logements, dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, ont le taux majoré de dix points, uniquement pour le neuf.
Les taux de réduction d’impôt sont à 13 % en 2012. Les souscriptions de parts de SCPI sont également concernées par la majoration, à condition qu’elles servent exclusivement à hauteur de 95 % à financer des logements neufs dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui qui est imposé par la législation en vigueur.
Pour 2012, dans le cadre du Scellier classique, avec répartition sur neuf ans, la réduction maximale annuelle est de 2 000 € pour un taux de 6 %, de 4 333 € pour un taux de 13 % et de 7 333 € pour un taux de 22 %.
 
Scellier intermédiaire
Il y a un complément de réduction d’impôt si le logement reste loué après la période de neuf ans et pour une période maximale de quinze ans, soit deux fois trois ans supplémentaires :
- 6 % par période de trois ans, soit 12 % maximum lorsqu’un contrat de réservation a été signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 30 décembre 2010 et que l’acte authentique de vente est passé au plus tard le 30 mars 2011 ;
- 5 % par période de trois ans, soit 10 % maximum, pour les investissements réalisés en 2011 ;
- 4 % par période de trois ans, soit 8 % maximum, pour les investissements réalisés en 2012.
 
Déclaration à remplir :  Remplir la déclaration 2044EB et reporter  le résultat sur la déclaration 2042C, page 4,  à partir de la ligne 7NA.
Justificatifs à fournir : l’engagement de location et les justificatifs du prix et du zonage.
 
Opération réalisée en 2012
De nouvelles modifications sont accordées à ce dispositif qui a expiré au 31 décembre 2012. Il fait l’objet de plusieurs modifications :
- à la limite de 300 000 € (inchangée) est ajoutée une autre limite de prix au mètre carré, en fonction de la zone d’implantation du logement ;
- le champ d’application du dispositif est étendu aux logements remis à neuf, réhabilités ou transformés par le vendeur avant l’acquisition ;
- le dispositif est désormais exclusivement réservé aux logements BBC ;
- les taux de la réduction d’impôt (normale ou intermédiaire) connaissent une nouvelle diminution.
Enfin, s’agissant des souscriptions de parts de SCPI, il est précisé que les campagnes de souscription ne peuvent pas excéder une période de douze mois.
 
Limite de prix au mètre carré
Le prix de revient du logement est désormais retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Ces plafonds de prix de revient par mètre carré sont fixés aux montants
suivants :
- zone A bis : 5 000 € ;
- zone A : 5 000 €;
- zone B1 : 4 000 €;
- zone B2 : 2 100 €;
- zone C (sur agrément) : 2 000 €.
Ce plafonnement de la base d’imposition s’applique aux dépenses payées à compter du 1er janvier 2012, à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.
L’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012.
 
Scellier prorogé jusqu’au 31 mars 2013
Un dispositif transitoire en faveur des logements acquis entre le 1er janvier et le 31 mars 2013 est prévu lorsqu’ils ont fait l’objet d’un contrat de réservation signé devant notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2012. Pour ces investissements, la réduction d’impôt s’applique aux taux en vigueur au 31 décembre 2012.
 
Délai d’achèvement du logement ou des travaux
Le délai dans lequel le logement ou les travaux, selon le cas, doivent être achevés est désormais prévu. Ainsi, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, le délai d’achèvement actuellement fixé au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire est porté à trente mois après la date d’obtention du permis de construire.
Alors qu’aucun délai n’était jusqu’à présent prévu pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, il est désormais précisé que l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier.
S’agissant du cas des logements qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition.
Pour les logements à réhabiliter et les locaux à transformer, le délai d’achèvement des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation en logement d’un local affecté à un autre usage reste, comme actuellement, fixé au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Enfin, pour les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, les logements réhabilités et les locaux transformés en logements, aucun délai n’est exigé entre la date d’achèvement des travaux par le vendeur et la date d’acquisition du logement par le contribuable.
Mais, compte tenu des règles d’entrée en vigueur des nouvelles mesures, les travaux et l’acquisition devront en pratique être réalisés en 2012.
 
Logements exclusivement BBC
La loi réserve le bénéfice du dispositif aux seuls logements dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur.
Sont concernés les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement par le contribuable ou que celui-ci fait construire qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire en 2012, ainsi que les autres logements qui font l’objet au titre des travaux de remise à neuf, de réhabilitation ou de transformation d’un dépôt de demande de permis de construire en 2012.
Sont en pratique visés les logements qui bénéficient du label bâtiment
basse consommation énergétique, BBC 2005, ou, pour les logements
faisant l’objet de travaux, du label BBC rénovation.


MAJ le 15/02/2017