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LOCATION MEUBLÉE ET SAISONNIERE
Destiné à un large public, cet ouvrage s'adresse à tout propriétaire désirant louer un bien immobilier meublé tout au long de l’année ou seulement quelques semaines par an. Il p...
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Le dispositif Malraux



La loi Malraux s’applique de deux façons différentes selon la date à laquelle le permis de construire pour les travaux a été accordé. S’il l’a été avant le 31 décembre 2008, les déficits fonciers sont déductibles du revenu global, sans limitation. S’il l’a été après cette date, l’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt.

Depuis l’imposition des revenus de 2013, la réduction d’impôt n’est plus comprise dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Cela concerne les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2013.

Cas d’un permis de construire accordé jusqu’au 31 décembre 2008
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble d’habitation destiné à la location en tant que résidence principale, ayant fait l’objet d’une restauration complète réalisée dans le cadre de la loi Malraux ou dans le cadre de la réglementation sur les monuments historiques, vous pouvez imputer sur le revenu global le déficit résultant des travaux de restauration.
Le calcul de ce déficit n’inclut pas les intérêts d’emprunt et les frais accessoires, qui sont quant à eux déductibles des revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, l’immeuble doit être situé soit en secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), remplacées par les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap) depuis le 12 juillet 2010.
En outre, il faut que les travaux aient fait l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet.
Enfin, le logement doit être loué dans les douze mois suivant la restauration, pour une durée de neuf ans. Vous pouvez bénéficier du même régime si vous réaffectez à l’habitation un immeuble qui l’avait été initialement, avant d’être destiné à un autre usage.
 
Cas d’un permis de construire accordé à compter du 1er janvier 2009
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt dans le cadre du nouveau dispositif s’étendent à l’ensemble des dépenses de travaux imposés et/ou autorisés par l’autorité publique. Autrement dit, toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l’avantage fiscal, dès lors que ces travaux sont réalisés avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la déclaration d’utilité publique (DUP) ou dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. Il peut s’agir notamment :
- des dépenses de travaux de démolition imposés par l’autorité publique ;
- des dépenses de travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants ;
- des dépenses de travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant temporairement perdu cet usage.
La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses définies plus haut, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement.
Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.
A noter que la perception d’une subvention de l’Anah (Agence nationale pour l’habitat) est compatible avec l’application de la loi Malraux.
 
Opération réalisée en 2015
La réduction d’impôt reste fixée à 30 % en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé et à 22 % en zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou Avap.
La réduction maximale atteint 30 000 € ou 22 000 €, la limite de prise en compte des travaux de 100 000 € restant inchangée.
 
Opération réalisée en 2016
Le dispositif est prorogé et étendu à de nouveaux quartiers. 
Pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé, le dispositif qui devait initialement s’arrêter au 31 décembre 2015 est prorogé jusqu’au 31 décembre 2017. La réduction d’impôt de 30 % est donc maintenue.
Par ailleurs, le dispositif Malraux est étendu à de nouveaux quartiers pour les dépenses supportées pour des opérations de restauration immobilière effectuées dans une nouvelle catégorie de quartiers anciens dégradés.
Pourront ainsi bénéficier de la réduction d’impôt les dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle prévue à l’article 10-3 de la loi 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique. Il s’agit en fait des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Le montant de la réduction d’impôt pour les immeubles situés dans ces quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé est, comme pour ceux situés en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, de 30 % des dépenses engagées.
Le bénéfice du dispositif Malraux pour les immeubles situés dans ces quartiers s’applique aux dépenses exposées jusqu’au 31 décembre 2017.
 
Nouveautés pour 2017
A compter du 1er janvier 2017, c’est un dispositif très intéressant qui ressort de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, publiée au Journal officiel du 30 décembre 2016. Son article 40 a profondément modifié l’article 199 tervicies du Code général des impôts.
Le nouveau texte permet de retenir les travaux dans la limite de 400 000 € (au lieu de 100 000 €) sur une durée de quatre ans, mais la répartition est libre. Le taux de la réduction d’impôt demeure toujours de 22 % ou 30 %. Le nouveau Malraux rend possible l’affectation des locaux de toutes catégories à l’habitation après travaux.
Concernant les secteurs, jusqu’en 2016, les avantages fiscaux étaient réservés aux secteurs sauvegardés, aux zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et aux aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). Mais la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016 a transformé toutes ces zones en sites   patrimoniaux remarquables (SPR). 
Pour bénéficier du dispositif Malraux l’immeuble doit se trouver dans un secteur géographique spécifique dénommé site patrimonial remar-
quable (SPR) et classé en application du titre III du livre VI du code du patrimoine :
-  soit lorsque l’immeuble est localisé dans le périmètre d’un SPR  couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV) ;
- soit lorsque l’immeuble est localisé dans le périmètre d’un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
- soit lorsque l’immeuble est localisé dans le périmètre d’un SPR lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique en application de l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme. 
Entrent également dans le dispositif Malraux :
- jusqu’au 31 décembre 2019, l’immeuble bâti situé dans un quartier ancien dégradé délimité en application de l’article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ;
- jusqu’au 31 décembre 2019, l’immeuble bâti situé dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique. 
 
Déclaration à remplir :  La déclaration 2044SPE est impérative.  Portez les revenus issus de la location  Malraux dans la rubrique 410 (immeubles  spéciaux). Quant à la réduction d’impôt,  il faut la déclaration 2042C, p. 7, lignes  7RD à 7SX.
Justificatifs à fournir : si c’est la première fois que vous déclarez une opération Malraux, préparez bien votre dossier en annexant à votre déclaration les factures prouvant la réalité des travaux, l’adresse du logement, la copie d’autorisation des travaux, le nom du locataire, ainsi que votre engagement de location pour six ou neuf ans. N’hésitez pas à fournir encore toute information utile les années suivantes. Si vous avez obtenu une autorisation de travaux à partir du 1er janvier 1995, n’oubliez pas de déduire également, le cas échéant, les frais de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants, ainsi que les frais relatifs à des travaux de transformation en logement de combles, greniers et parties communes. Là aussi, gardez bien l’ensemble des justificatifs prouvant la réalité des travaux.


MAJ le 15/02/2017